1. November 2020 Fabian

Aufgaben und Pflichten als Vermieter (+ Checkliste)

Das Wichtigste zusammengefasst

Alle Aufgaben und Pflichten als Vermieter als Checkliste zusammengefasst ✅ Nebenkostenabrechnungen ✅ Eigentümerversammlungen ✅ Renovierungen

Wer denkt, das Vermieterdasein sei ein rein passives Einkommen, dem sei gesagt: weit gefehlt! Natürlich hast du einige Aufgaben und Pflichten als Vermieter. Da ich das Vermietungsgeschäft nun schon einige Jahre betreibe, habe ich dir die wichtigsten Aufgaben und Pflichten als Vermieter zusammengefasst.

  • Jahresabrechnung erstellen (Tipp: Hier hilft der Service von Vermietet.de)
  • Eingang der Miete kontrollieren – das macht mega Spaß 😉 (auch hierfür solltest du dir mal Vermietet.de anschauen)
  • Eventuelle Probleme mit dem Mieter lösen. Hier sei gesagt, dass du durch die richtige Auswahl der Mieter extrem viel Ärger vermeiden kannst. Sollte es doch mal zu Schwierigkeiten kommen, so hilft häufig ein Telefonat oder persönliches Gespräch, bevor jemand Externes hinzugezogen wird.
  • Falls es mal vorkommen sollte, dass die Miete
    nicht gezahlt wird, lohnt es sich auch hier, erst mal telefonisch oder persönlich zu reden. Häufig handelt es sich um banale Dinge oder kleine Probleme. Mehr dazu findest du in folgendem Beitrag: Mieter zahlt nicht 😱 – Das kannst du tun (5 Schritte!)
  • Die jährliche Eigentümerversammlung besuchen. Hierfür kannst du aber auch der Hausverwaltung oder einer anderen Person (häufig ein anderer Wohnungsbesitzer) eine Vollmacht geben. Dann sparst du dir zwei Stunden Versammlung. Vor allem bei wichtigen Entscheidungen, wie anstehende Renovierungen, deren Finanzierung oder Änderungen bei der Bewirtschaftung, lohnt sich aber, persönlich zu erscheinen. Aber auch sonst spricht ja auch nichts gegen ein Bier in einem rustikalen Wirtshaus. (Tipp: Die Eigentümerversammlung kannst du auch gut zur Immobilien-Akquise nutzen, indem du die anderen Eigentümer wissen lässt, dass du auf der Suche nach Immobilien bist)

Nebenkostenabrechnung erstellen

Die Nebenkostenabrechnung kann ein relativ lästiges Thema sein. Jedoch ist die mit Hilfe des Internets eigentlich ganz gut zu meistern. Im Folgenden habe ich dir die wichtigsten Steps zusammengefasst:

  1. Alle Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zusammenrechnen
  2. Aus der Hausgeldabrechnung (bekommst du von der Hausverwaltung) alle umlagefähigen Nebenkosten zusammenrechnen und die Grundsteuer dazuzählen (siehe Umlegbare & nicht umlegbare Nebenkosten als Vermieter (Liste 📝!))
  3. Die Differenz ermitteln; wenn der Mieter zu viel gezahlt hat, dann musst du ihm die Differenz überweisen. Anders herum er natürlich dir. Dies muss bis zum 31. Dezember des Folgejahres geschehen
  4. Bei Bedarf, also wenn die Differenz größer als 100€ ist, nimmst du eine Anpassung der Vorauszahlung für das nächste Jahr vor

Instandhaltung der Immobilie

Natürlich gehört auch die Instandhaltung und Renovierung zu den Aufgaben und Pflichten als Vermieter.
Prinzipiell solltest du im Kopf haben, welche Maßnahmen in und um deine Wohnung anstehen. Die erste Frage ist, ob du in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Wohnung hast oder für das Objekt alleine verantwortlich bist.
Wenn du in einer WEG bist, werden automatisch Rücklagen gebildet. Hier solltest du überprüfen, wie hoch diese sind.

Eine gute Faustregel für die Rücklagen ist 1€ pro Quadratmeter pro Monat.

Werden weniger Rücklagen gebildet, lohnt es sich bei der nächsten Eigentümerversammlung eine Erhöhung anzusprechen. Klar – für manche Eigentümer ist es schwer, mehr in die Rücklage abzuführen. Dann allerdings droht irgendwann mal eine saftige Sonderumlage. In einer WEG musst du privat also nur für Maßnahmen in deiner Wohnung Rücklagen bilden.
Wenn du allein, also ohne WEG, für ein Objekt verantwortlich bist, bist du für die Außenhülle und das Innere deiner Wohnung zuständig. Bei einer WEG kümmert sich hingegen normalerweise die Verwaltung um die Außenhülle (Fassade, Treppenhaus, Dach…). Das heißt bei Alleinverantwortung generell für Dich:

  1. Kommende Maßnahmen erkennen
  2. Den Zeitpunkt für diese bestimmen
  3. Die Kosten bestimmen / Angebote einholen
  4. Rücklagen aufbauen

Wenn du weißt, dass man in fünf Jahren das Bad sanieren muss, dann brauchst du in fünf Jahren 10.000 €. Dies bedeutet, dass du pro Jahr 2.000€ hierfür ansparen solltest. Und das war nur das Bad … 😉

Bonus-Tipp: Immobilienbewertung erhöhen

Durch eine bessere Bewertung deiner Immobilie bei der Bank kannst du dein „loan to value“ bzw. deinen Beleihungsauslauf verbessern. Dabei handelt es sich um das Verhältnis aus Darlehensbetrag und Beleihungswert. Diesen Beleihungswert willst du nun erhöhen. Das erreichst du durch:

  1. Unter Marktwert in einem steigenden Markt einkaufen und der Bank später den wahren Marktwert darstellen
  2. Renovierungsmaßnahmen ergreifen, sprich Erhöhung des Verkehrswertes (siehe
    Renovierungskosten Wohnung: So viel kostet es (+ Tabelle))

Diese Renovierungsmaßnahmen reichen dann von einfachen Maßnahmen wie z. B. Streichen und Boden verlegen über den Austausch der Haustechnik-Anlagen bis hin zu kompletten Sanierungen, wo es dann richtig an die Substanz geht. Mehr informationen zur Erhöhung der Rendite erhältst du in diesem Youtube Video:

Fazit: Aufgaben und Pflichten als Vermieter

Ich hoffe, ich konnte dir Aufgaben und Pflichten als Vermieter gut zusammenfassen. Wenn du noch weitere Fragen hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Nebenkostenabrechnung alleine erstellen?

Definitiv ja! Jedoch gibt es einige Dinge zu beachten, um eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Hier findest du eine Schritt für Schritt Anleitung, wie du eine Nebenkosten-Abrechnung erstellst.

Was kostet die Instandhaltung einer Immobilie?

Hier muss man unterscheiden, ob man von einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft spricht, oder einem Objekt, das man selbst besitzt. Für die Wohnung in einer WEG ist 1€ pro Quadratmeter ein guter Richtwert. Hier findest du eine Liste mit Maßnahmen, die beim Gebäude anfallen können.

Gibt es Tools, die bei der Mieterverwaltung und Abrechnung unterstützen?

Ja, die gibt es. Das gängiste Tool ist Vermietet.de und übernimmt die komplette Geldeingangskontrolle, sowie die Nebenkostenabrechnungen. Echt TOP!

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in fünf Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 30 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!

P.s.: Derzeit arbeite ich intensiv an einem Projekt, das alle Ankaufsprofile ab 1. Mio Volumen in einer Datenbank zusammenfasst. Schau doch einfach mal bei 7 Plus Club vorbei!
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