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6. Juni 2020 Felix

Buy and Hold Strategie für Immobilien (Erklärung! 🙌)

Das Wichtigste zusammengefasst

Du bist Immobilien-Einsteiger und willst eine Immobilie kaufen und diese langfristig halten (Buy and Hold Strategie)? Dann erfährst du hier alle Grundlagen, Tipps & Tricks zur Strategie!

Diesen Blogpost wurde ganz bewusst für Einsteiger geschrieben, die sich eine Immobilie kaufen und diese halten möchten, um sie zu vermieten – das heißt, nicht unmittelbar weiterverkaufen wollen (Fachjargon: Buy and Hold Strategie).

Warum die Buy and Hold Strategie bei Immobilien sinnvoll ist

Dieser Guide führt dich strukturiert Step by Step durch die notwendigen Schritte, um sicher eine Immobilie zu erwerben. Außerdem solltest du dir unbedingt dieses Youtube-Video anschauen, in welchem ich noch einmal im Detail darauf eingehe, wieso eine Immobilie als Investment generell Sinn macht:

Wir wollen ganz bewusst investieren und NICHT spekulieren, also eine sichere Kapitalanlage mit einem klar strukturierten Vorgehen erwerben. Allerdings sei gleich zu Beginn gesagt, dass es kein risikoloses Investment gibt. Aber natürlich gibt es auch kein risikoloses „Nichtinvestment“, was heißen soll, dass es auch ist, nicht zu investieren, weil sich dann dein Geld Tag für Tag entwertet. Also hier noch einmal zusammengefasst: Dieser Blogpost soll dir darlegen, wie es funktioniert, eine „kleine“ Immobilie zu kaufen (z. B. eine Eigentumswohnung), um sie anschließend zu vermieten.

Weitere Strategien neben Buy and Hold

Es gibt daneben noch unzählige andere Strategien; wir beschränken uns allerdings auf diese. Genauso, wie man am besten mit einem Jeep ins Gelände und mit einem Porsche auf die Rennstrecke fährt (außer Cayenne) und nicht umgekehrt. Hier ein grober Überblick über die Möglichkeiten, um das hier beschriebene Vorgehen besser einordnen zu können:

  • Eine Immobilie kaufen, aufwerten und weiterverkaufen (auch genannt: Fix and Flip Strategie)
  • In Immobilienfonds investieren
  • Als institutioneller Anleger agieren
  • Kauf eines selbst bewohnten Eigenheims
  • Denkmalimmobilien kaufen
  • Privater Kleinanleger – für diesen ist dieser Guide

Warum ich mich für die Buy and Hold Strategie bei Immobilien habe

Wie du siehst, gibt es eine Menge Strategien. Wenn du also bisher noch keine große Ahnung von Immobilien hast, wird dieser Blogpost dein Wissen darüber mehren, wie du dir eine Wohnung kaufst und gewinnbringend vermietest. Beachte aber: Nicht Wissen ist Macht, sondern nur angewandtes Wissen ist Macht. Sprich: Ich zeige dir in diesem Post die nötigen Türen für den Erwerb deiner ersten Immobilie – durchgehen musst du selbst. Und denke immer daran: Immobilien sind bei vielen Leuten ein zentraler Baustein zum Aufbau von Vermögen.

Grundlagen der Buy and Hold Strategie

Und jetzt schaffen wir zusammen die Grundlagen dafür. Allerdings bleiben die meisten Privatanleger von der Rendite her gesehen weit unter ihren Möglichkeiten (Rendite kleiner als 5 %). Da ich das auch immer im Freundes- und Bekanntenkreis beobachtet habe und auch selbst viele dieser Fehler gemacht habe, habe ich mich entschieden, diesen Blogpost zu schreiben. Wer mit einer geringeren Rendite einkauft und sich erhofft, zu einem späteren Zeitpunkt mit einem höheren Verkaufspreis an den Markt gehen zu können, ist in meinen Augen ein Spekulant. Nicht derjenige, der kalkuliert und mit System einkauft und den Markt versteht.

Ein kleines Rechenbeispiel…

Bevor wir uns darüber Gedanken machen, weshalb eine Immobilie für dich Sinn macht, müssen wir erst einmal verstehen, wie eine Immobilie für unsere Zwecke in der Regel funktioniert. Dafür folgt ein vereinfachtes, kleines Beispiel.

  1. Dirk Durchschnitt geht mit 5.000€ zur Bank (Hausbank oder Direktbank wie z.B. Comdirect. Tipp: Bei Smava findest du einen umfassenden und unabhängigen Vergleich von Kredit-Angeboten).
  2. Die Bank gibt Dirk weitere 25.000€ (ein sogenanntes „Darlehen“).
  3. Mit diesen 30.000 € kauft sich Dirk Durchschnitt nun eine Wohnung zur Vermietung.
  4. Diese Wohnung vermietet er dann für 300€ im Monat.
  5. Die Wohnung kostet ihn 200€ im Monat (Zins, Nebenkosten, Rücklagen) + 50€ Tilgung, was auch seine Sparleistung ist.
  6. Nach 15 Jahren hat Dirk Durchschnitt die Wohnung abgezahlt, und sie gehört komplett ihm.
  7. In diesen 15 Jahren hat er zusätzlich 15 (Jahre) * 12 (Monate) * (50€ + 50€) = 12.000€ (brutto) verdient.
  8. Nach 15 Jahren verfügt er über 300€ (brutto) als nette Nebenrente bzw. Zusatzeinnahme.

Woher kommt das Geld für Buy and Hold Immobilien

Du stellst dir jetzt vielleicht die Frage, warum dir die Bank so viel Geld geben sollte. Natürlich gibt es da die Tatsache, dass du der Bank mehr zurückzahlst, als sie dir gibt – gemeinhin auch Zinsen genannt. Allerdings lässt sich die Bank ja auch für die Laufzeit des Darlehens die gekaufte Wohnung als Sicherheit für den Kredit übertragen. Vereinfacht gesagt gibt sie dir bzw. Dirk in unserem Beispiel 25.000€, und du MUSST damit eine Immobilie kaufen, die 30.000€ oder vielleicht sogar noch mehr wert ist (der sogenannte „Verkehrswert“). Wenn du also deinen Kredit im Zweifel nicht mehr bedienen kannst, verkauft die Bank die Immobilie und versucht dadurch 25.000€ einzunehmen. Dies war eine vereinfachte Darstellung, aber ich denke, du hast den Grundgedanken verstanden. Nachdem die grundlegenden Mechanismen des Immobilienkaufs geklärt sind, schauen wir uns die Vorteile und Chancen, aber auch die Nachteile und Risiken einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage an. Denn wie gesagt: Alles hat seinen Preis und seine Risiken. Und jede Medaille auch ihre Kehrseite. Dies war eine vereinfachte Darstellung, aber ich denke, du hast den Grundgedanken verstanden. Falls du noch allgemeine Fragen hast, schreibe diese gerne in die Kommentare!

P.s: Falls du schon „zuschlagen“ willst, findest du hier eine ultimative Checkliste für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet der Begriff Buy and Hold?

Buy and Hold im Immobilien-Kontext bedeutet, dass du eine Immobilie (in der Regel mit Fremdkapital) kaufst und durch die Mieteinnahmen langfristig den Kredit an die Bank zurückzahlst. Bevor du eine Buy and Hold Immobilie finanzierst, solltest du dir unbedingt den Tilgungsplan anschauen und Rendite und Faktor in diesem Excel Rendite Rechner bestimmen

Was bedeutet der Begriff Fix and Flip?

Fix and Flip beschreibt den Kauf einer Immobilie (im Idealfall unter Markwert), ggf. eine Aufwertung / Sanierung und im Anschluss die Veräußerung (mit Gewinn). Hierfür solltest du auch unbedingt im Bilde der anfallenden Nebenkosten sein.

Wo finde ich gute Buy and Hold Immobilien?

Hier muss man kreativ sein. Neben den gängigen Portalen im Internet solltest du dich mit den regionalen Maklern gut stellen, eventuell eine Annonce in den Zeitungen aufgeben, mit Family & Friends sprechen, ... der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt! Ich habe einen Beitrag geschrieben, wie ich meine letzten Objekte akquiriert habe.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
Buy and Hold Strategie für Immobilien (Erklärung! 🙌) 1
Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und Du kannst das auch!
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Christopher Seidel
Gast
Christopher Seidel

Super geschriebener und informativer Artikel :-). Eine sehr gute Aufstellung. In diesen Blog werde ich mich noch richtig einlesen 🙂

Fabian
Babo Immo
Fabian

Vielen Dank, freut mich, dass ich interessanten Input liefern kann ☺️

Buy and Hold Strategie für Immobilien (…
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