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12. Juli 2020 Fabian

Mein erstes Immobilien-Investment: 8,73% Rendite 🔥

Das Wichtigste zusammengefasst

Mein Erstes Immobilien-Investment: In diesem Beitrag zeige ich dir alle Zahlen, Bilder, die Strategie und vor Allem, was ich rückblickend anders machen würde...

Viele Leute fragen mich, wie meine erste Wohnung aussah. Eins sei vorab gesagt: Mein erstes Immobilien-Investment, das ich im Jahr 2016 getätigt habe, war sicherlich kein Überflieger, außerdem habe ich bei der Finanzierung einen groben Fehler gemacht (Zu viel Eigenkapital gebunden). Alle Fehler findest du auch ausführlich in diesem Video zusammengefasst:

Aber wie so oft im Leben bin ich froh, einfach Mal ins „Machen“ gekommen zu sein, denn Fehler sind ja bekanntlich das Privileg der Tatkräftigen.

Fakten zu meinem ersten Immobilien-Investment

  • Lage: B-Lage in meiner Heimatstadt
  • Wohnung in einem 10-Parteien-Haus in gutem Zustand
  • Kaufpreis: 73.700€
  • Kein Makler (siehe Offmarket Immobilien Akquise)
  • Renovierungsbedürftig – Materialkosten: 1.000€ und Eigenleistung (Boden legen, streichen, entrümpeln und ordentlich durchputzen – Summe Eigenleistung ca. 5.000€)
  • Größe: 48qm
  • Vermietungsstand: leer
  • Tiefgaragenstellplatz
  • Kellerraum
  • Akquise: über befreundete Hausverwaltung
  • Finanzierungssumme: 60.000€
  • Eigenkapitalanteil: 20.000€
  • Effektiver Jahreszins: 1,48%
  • Tilgung: 4%
  • Sondertilgungsoption: 6.000€ p.a.
  • Kaltmiete (Staffelmiete): 1. Jahr: 500€, 2. Jahr: 525€, ab 3. Jahr: 550€
  • Rendite zum Kauf: 6.000€ / 73.700€ = 8,14%

Du siehst hier ein gutes, aber nicht sehr gutes Immobilien-Investment, das ich mit 25% Eigenkapital finanziert habe. Die Summe von 73.300€ ist natürlich nicht wenig und auf keinen Fall mit den Kosten für einen Wocheneinkauf zu vergleichen. Wenn man sich aber den Durchschnittslohn in Deutschland anschaut, dann ist es doch eine Summe, die für einige Menschen im Zuge eines Immobilien-Investments gut finanzierbar ist. Wenn die Wohnung Potential hat, sollte es nicht schwierig sein bei diesen Konditionen eine Bank zu finden, die die Finanzierung einwilligt (Tipp: Gib einfach mal bei Smava deine Darlehenskonditionen an, dann findest du einen umfassenden und unabhängigen Vergleich vieler Anbieter). Falls dem nicht der Fall ist, sollten bei dir ohnehin die sprichwörtlichen Alarmglocken angehen. Das Gleiche gilt auch für den Eigenkapitalanteil: 20.000€ sind definitiv kein Pappenstiel, aber doch für viele Menschen mit dem richtigen Mindset und einer gewissen Ansparphase machbar. Rückblickend würde ich hier auch anders agieren und mit der Bank mehr verhandeln, bzw. Vergleichsangebote (z.B bei einer Direktbank wie Comdirect) einholen. 25% Eigenkapital bei einer guten Bonität und einem soliden Immobilien-Investment sind definitiv oversized (siehe Immobilie als Kapitalanlage kaufen (ultimative Checkliste🔥)).

Konkrete Risiken des Immobilien-Investments und meine Maßnahmen:

  • 1. Lage – Region könnte unattraktiver werden
    • Rücklagen sind vorhanden und werden weiter aufgestockt
    • Sondertilgungen werden gemacht
    • Es bestehen noch andere Einkommensquellen neben Immobilien
  • 2. Miete könnte sinken, da sie bereits recht hoch ist
    • Wohnung kann durch Eigenleistung relativ günstig hinsichtlich Wohnqualität aufgewertet werden, was eine langfristig höhere Miete wahrscheinlicher macht
  • 3. Renovierungen in der Wohnung – Bad muss in den nächsten Jahren gemacht werden
    • Kann ich kostengünstig selbst machen, wodurch „nur“ Materialkosten anfallen

Zum Abschluss des Beitrages noch ein paar Bilder des Objekts:

Update 2020

Ich halte die Wohnung immer noch und sie war seit Beginn des Kaufs im Jahr 2016 fast durchgehend vermietet. Alles in allem hat sich das Immobilien-Investment sehr gut entwickelt. Von den anfänglich 60.000€, die ich an Fremdkapital aufgenommen habe, sind noch 47.000€ offen. Der Wert der Wohnung ist mittlerweile allerdings gestiegen – locker auf 100.000€, eher sogar in Richtung 150.000€. Ein großes Glück dieser Wohnung war ein langjähriger, finanziell gut aufgestellter Mieter, der seine Miete immer pünktlich bezahlt hat und auch sonst seltenst auffällig geworden ist. Die 20.000€ Eigenkapital, die ich gesetzt habe, waren rückblickend natürlich ein Fehler. Merke dir immer eins: Cash is KING!
Das schöne an einem „Brot und Butter“ Immobilien-Investment, wie es diese Wohnung definitiv ist, ist, dass sich nun sehr viele Handlungsoptionen ergeben. Beispielsweise könnte man (zum Beispiel im Zuge eines Mieterwechsels) die Wohnung einfach verkaufen und Cash realisieren. Blöd aber, dass hier Steuer auf den Gewinn fällig wird, da ich die Wohnung noch nicht 10 Jahre halte und privat gekauft habe. Eine andere Möglichkeit wäre, die Wohnung komplett abzubezahlen (die Vorfälligkeitsentschädigung hält sich in Grenzen) und dann die abbezahlte Wohnung bei der Bank zu beleihen. So würde man aus 47.000€ eingesetztem Tilgungs-Kapital im Nu 100.000€ Beleihungswert schaffen, mit dem man dann wiederum weiterarbeiten oder neue Wohnungen anzahlen kann. Über die finale Strategie dieses Immobilien-Investments bin ich mir noch nicht sicher, aber eins ist klar: Es tut immer gut, ein loderndes Eisen im sprichwörtlichen Feuer zu haben. Chapeau – So machen Immobilien-Investments richtig Spaß!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Prozent Rendite sollte das erste Immobilien-Investment haben?

Das lässt sich schwer pauschalisieren! Kommt immer auf die Lage und den Zustand des Objektes drauf an. Während in München 4% eine stabile Rendite sind, würde ich im Osten Deutschland mindestens 2 stellige Renditen suchen...
Tipp: Mit einem Rendite Kalkulations-Tool kannst du die Rendite bequem und kostenlos berechnen.

Was kann ich tun, wenn ich Angst vor dem ersten Immobilien-Investment habe?

Mir ging es nicht anders! Suche dir jemand, mit dem du das Investment zusammen machen kannst. Vielleicht hast du einen Freund, Onkel oder jemand aus dem Sportverein, der schon Erfahrung hat? Im Normalfall helfen die Leute gerne! Übrigens: Fall du eine Immobilie nicht alleine stemmen willst, gibt es auch die Möglichkeit des so genannten Crowd-Investings, heißt, es tun sich verschiedene Personen zusammen, um in eine Immobilie zu investieren. Ein bekanntes Beispiel ist Bergfürst, schau es dir einfach Mal an!

Wann kann meine Investition steuerfrei verkaufen?

Kommt drauf an, ob du das Objekt ausschließlich selbst genutzt hattest oder sie vermietest hattest. Bei Vermietung ist ein steuerfreier Verkauf in der Regel nach 10 Jahren möglich. Mehr dazu findest du in dem Beitrag Wann Immobilien sinnvoll sind

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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