Immobilien-Blog

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Blogposts zum Thema Immobilien

Über die meinen Immobilien Blog

Alles, was ich in meinem Immobilien Blog beschreibe, habe ich selbst gemacht – und es hat geklappt. Ich habe mir selbst ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut. Diese haben eine Bruttorendite von 10 % und generieren jährlich über 150.000 € Mieteinnahmen. Natürlich weiß ich auch nicht alles. Aber das, was ich weiß, wende ich erfolgreich an und gebe es Dir in meinem Immobilien Blog preis.

Ein paar grundlegende Regeln meines Blogs...

Da man Dinge einfach halten sollte, gelten für mich ein paar grundlegende Regeln.
Um diesen Immobilien Blog zu schreiben, musste ich nirgends nachschauen – das heißt: Ich gebe an dich nur Dinge weiter, die ich selbst gemacht habe. Dies bedeutet, dass auch ich "meine Haut aufs Spiel setzte". Die Regeln in diesem Immobilien Blog sind sehr einfach, denn nur solche lassen sich auch allgemeingültig breitflächig einsetzen und gehen in deinen Autopiloten über.

Für wen ist der Immobilien-Blog geeignet?

Dieser Immobilien Blog wurde ganz bewusst für Einsteiger geschrieben, die sich eine Immobilie kaufen und diese halten möchten, um sie zu vermieten (Fachjargon: Buy and Hold) oder aber diese direkt weiterverkaufen wollen, um einen direkten Gewinn zu erzielen (auch bekannt als Fix and Flip). Beides sind gute Möglichkeiten, um a) strukturiert und nachhaltig Eigenkapital aufzubauen und b) für eine inflations- und krisensichere nette, kleine Zusatzrente zu sorgen. Leider scheitert es häufig nicht am Wissen, sondern am konkreten ersten Schritt. Da es mir vor Jahren genau so ging, möchte ich hier im Blog von meinen Erfahrungen berichten und dich beim Prozess "Erwerb und Bewirtschaftung einer Immobilie" an die Hand nehmen.

Wie funktioniert der Immobilien-Blog?

Dieser Immobilien Blog führt dich strukturiert Step by Step durch die notwendigen Schritte, um sicher eine Immobilie zu erwerben. Angefangen bei A wie Akquise, über die richtige Finanzierung bis hin zu Z wie Zinsen gebe ich dir Step für Step das nötige Handwerkszeug an die Hand, um nachhaltig gute Deals zu finden und wasserdicht zu machen. Zum Beispiel habe ich mit meinen Geschäftspartnern etliche Methoden gefunden, wie du kreative und effiziente Akquise betreiben kannst bevor die Objekte in den hiesigen Portalen aufzufinden sind. Auch bei der richtigen Finanzierung (sei es eine variable Finanzierung oder eine mit festgeschriebenen Zinsen, das so genannte Annuitätendarlehen) gibt es etliche Parameter und Fallstricke, auf die ich in diesem Immobilien Blog strukturiert eingehe.

Steuern, Finanzierung & mehr...

Enorm wichtig und interessant ist außerdem das Thema Steuern, denn nicht nur du selbst profitierst von den Einnahmen deiner Immobilien, sondern auch der Fiskus. Eine effiziente Steuerstruktur ist die Grundlage für ein skalierbares Modell - die hierfür nötigen Tipps & Tricks findest du in meinem Immobilien Blog. Natürlich muss an der Stelle auch gesagt sein, dass ich kein Steuerberater bin - die Tipps sind besten Wissens und Gewissens zusammengetragen. Verantwortlich für dein Handeln bist und bleibst aber du selbst.
Außerdem sich noch die Frage, wie sich ein Objekt - falls du es im Bestand halten willst - möglichst effizient bewirtschaften und aufwerten lässt. Wie findest du zahlungskräftige und zuverlässige Mieter? Was ist mit Mietnomaden? Wie führt man eine Besichtigung durch und welche Unterlagen sollte man stets zur Hand haben? Auf all diese Fragen gehe ich in meinem Immobilien Blog ein und biete eine Plattform zur freien Diskussion.

Mein Wunsch an dich, lieber Leser!

Zu guter letzt wünsche ich dir alles Gute bei deinen Investments. Informiere dich gut, Wissen ist die Mutter aller guten Deals. Aber denke bitte auch dran: Nicht Wissen ist Macht, sondern angewandtes Wissen ist Macht. Der erste Deal soll und wird nicht der perfekte sein. Aber er soll dir auch nicht finanziell das Genick brechen oder deine Möglichkeiten hinsichtlich Finanzierungen jahrelang blockieren. Deshalb: Informiere dich gut, lese die Artikel in meinem Immobilien Blog aufmerksam und sei stets wachsam und dann bin ich mir sicher, dass dein erster Deal schon bald an der Tür klopfen wird. Und glaube mir: Wo ein erster Deal ist, ist ein zweiter auch nicht weit :). Viel Spaß mit den Investments - dein Fabian

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dem Blog?

Der Blog beschreibt, Step bei Step, wie du eine Wohnung als Kapitalanlage finden, kaufen und bewirtschaften kannst.

Wer ist die Zielgruppe des Blogs?

Interessant ist der Block für Einsteiger, die ihr erstes Objekt kaufen wollen, sowie für Fortgeschrittene, die konkrete Detailfragen haben.

Was ist Buy and Hold?

Du kaufst eine Immobilie mit einem Kredit bei der Bank und durch die Mieteinnahmen der Immobilie kannst du ihn zurückzahlen.

Was ist Fix and Flip?

Du kaufst eine Immobilie (günstig) ein, wertest diese ggf. auf und verkaufst sie teurer an einen neuen Eigentümer weiter.

Möchte nicht jeder Privatier werden? Kann schon sein! Aber was genau ist ein Privatier und was ist hierfür notwendig. Folgendes schauen wir uns in diesem Blogpost an. Dabei gehen wir dann auch im speziellen darauf, ein wie man Privater mit Immobilien werden kann.

Privatier werden – die Definition

Schauen wir uns zuerst an, was ein Privatier ausmacht. Hierzu mal ein Blick zu Wikipedia. Dort findet sich folgende Definition:

„Als Privatier, auch Privatus und weiblich Privata bzw. Privatière, gilt allgemein eine Person, die finanziell so gut gestellt ist, dass sie nicht darauf angewiesen ist, zur Deckung ihrer materiellen Bedürfnisse einer Erwerbstätigkeit nachzugehen, unabhängig davon, wie sie zu dem Vermögen gekommen ist. Der Privatier bezieht keine Unterstützung vom Staat und bezahlt sämtliche Steuern und sonstige Abgaben selbst.“ (Quelle: Wikipedia)

Wikipedia fasst es, natürlich, schon ganz gut zusammen. Allerdings fehlt mir in diesem Zusammenhang für die praktische Anwendung noch der zeitliche Hintergrund. Ein Privatier muss den oben geschilderten Zustand auch den Rest seines Lebens halten können. Es bringt wohl wenig mit 30 Jahren, in der Blüte des Lebens, 50.000€ Erspartes zu haben, parallel hährlich 20.000€ auszugeben und sich dann Privatier zu nennen. Für 2-3 Jahre ist man das, aber was ist danach? Daher sollte eben die zeitliche Komponente mitbetrachtet werden, die es einem (sehr wahrscheinlich) ermöglicht, sein ganzes Leben lang so zu leben. Zusätzlich kommt dazu, dass sich die Lebensumstände in der Regel mit steigendem Alter ändern. Wenn man als Student jeden Monat 1.000€ hätte ist man in größer 80% der Fälle wohl Privatier – als Familienvater mit Haus und Hof wohl eher nicht.

Nun gilt es zusätzlich noch den Worlaut „finanziell gut gestellt“ näher anzuschauen. Sicherlich kann man hier 2 Zustände unterscheiden.

Wobei wir auch schon beim nächsten Punkt sind. Die Steuer, ja die Steuer sollten man nicht vergessen. Niemals!! Man kann nicht 50.000€ einnehmen und einfach wieder ausgeben (zumindest in Deutschland nicht). Etwas sprichwörtlichen vom Kuchen gehört auf die Seite. Genau so verhält es sich mit den Rücklagen. Es ist ja schließlich nicht garantiert, dass jedes Jahr 50.000 € Dividende ausgeschüttet werden oder die Kurse stetig steigen.

Privatier werden – der „Fuck you“-Zustand

Natürlich gilt es wie beim Allem im Leben: Die Dinge kommen mit einem Preisschild. Daher lohnt es sich sicherlich, auch nach dem „Warum?“ zu fragen. Als Privatier hast du die Freiheit zu tun und zu lassen, was du willst. Noch besser ist, dass du Dinge die du nicht tun willst auch nicht tun musst. Am Besten ist, dass du „Fuck you“ oder „Fockk you“ wie Conor McGregor sagen würde, sagen kannst. Nun kannst du immer Urlaub machen, oder nur Sport treiben, oder arbeiten an was du willst, oder Philosoph werden oder einfach einem ganz normalen Job nachgehen. Wenn dein Chef dich aber anpisst, sagst du einfach „FOCKK YOU“!

Privatier werden mit Immobilien

Nachdem wir nun geklärt haben, was einen Privatier auszeichnet, schauen wir uns an, wie dies mit Immobilien möglich ist. Dabei gehen wir vor allem auf den zweiten Zustand ein, also die Tatsache, dass die Vermögenswerte in gewissen Zeitabständen stetige Erträge abschmeißen. Dies wäre bei den Immobilien, wie der ein oder andere vielleicht schon gedacht hat, die Miete (das so genannte „Buy and Hold“ Prinzip).

STOP – zuerst gilt es aber zu definieren, ab wann man du dich als „finanziell gut genug“ gestellt siehst. Sind dies bei dir 2.000€ im Monat, 3.000€, 10.000€ …? Dies kannst natürlich nur du für dich beantworten und hängt auch extrem von deiner Lebenssituation ab (und ändert sich garantiert ein paar Mal in deinem Leben).

Nun geht es ans Operative. Wenn du für dich 50.000€ im Jahr definiert hast, dann brauchst du 100.000€ bis 150.000€ an Mieteinnahmen. Denn auch hier gilt, Steuern und Rücklagen nicht vergessen. Deine Immobilie will schließlich auch mal saniert werden. Hierfür führe ich den Bergriff „Nachhaltigkeit“ für unsere Diskussion ein.

Die „Nachhaltigkeit“ deiner Immobilie. Mit Nachhaltigkeit meine ich hier die zeitliche Komponente. Sind die Immobilien in Lagen, die auch noch in Jahrzehnten gute Mieten versprechen? Wohl eher weniger zu empfehlen wäre hier die Wohnung in einer Bergarbeiterstadt die in 10 Jahren verlassen wird. Dann gilt es noch auf den baulichen Zustand zu achten. Wenn die Wohnung in 10 Jahren zusammenkracht, weil du die Mieteinnahmen komplett verprasst, dann wirft sie auch keine Miete mehr ab.

Jetzt aber zum eigentlichen Thema: Sagen wir du bist 25 Jahre, hast einen vernünftigen Job und eine gute Bonität. Zusätzlich hast du noch 10.000€ auf der hohen Kante. Aus dieser Situation heraus kaufst du dir eine Wohnung für 50.000€, welche dir 5.000€ Mieteinnahmen pro Jahr verspricht. Von diesen 5.000€ bleiben dir abzüglich aller Kosten (Tilgung, Rücklagen, Steuern, …) 2.500€ pro Jahr, welche du sparst und nach 2 Jahren die nächste Wohnung kaufst, die dir ähnliche Erträge liefert. Hierdurch halbiert sich deine Zeit, bis du wieder 5.000€ angespart hast. Mit jeder Wohnung, die du kaufst wird dieser Schwungrad schneller. Hierdurch hast du nach 10-15 Jahren 15-20 Wohnungen, welche dir deine Mieteinnahmen sichern und dich vielleicht zum Privatier machen.

Jetzt denkst du dir wahrscheinlich: Schön und gut – aber wie soll ich das konkret anstellen. Es hat niemand gesagt, das es leicht ist. Solche Wohnungen finden sich nicht an jeder Straßenecke. Der Aufbau und vor allem auch die Verwaltung sind Arbeit. Denn, wie oben diskutiert, soll das Ganze auch nachhaltig sein. Nichtsdestotrotz ist es natürlich machbar. Ich wünsche dir ganz viel Erfolg auf deinem Weg!