Blogposts zum Thema Immobilien

08 Nov 2020

Ich kaufe eine NEUE BRUCHBUDE 😱!!! (+ Roomtour!)

Im heutigen VLOG zeige ich Dir unser neuestes Investment - ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, welche wir gekauft haben. Nun stehen wir vor einer für uns noch nie da gewesenen sehr großen Herausforderung. Das ist das erste Video einer 3-Teiligen Serie, wir zeigen das Haus im Einkaufszustand, dann während der Sanierung und nochmal am Ende wenn alles fertig ist. Sanierungsbedürftige Objekte können ein gutes Investment sein, wenn du etwas Renovierungsgeschick hast oder einen Handwerker an der Hand, der gut renovieren kann. Viel Spaß mit dem Video!

Über die meinen Immobilien Blog

Alles, was ich in meinem Immobilien Blog beschreibe, habe ich selbst gemacht – und es hat geklappt. Ich habe mir selbst ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut. Diese haben eine Bruttorendite von 10 % und generieren jährlich über 150.000 € Mieteinnahmen. Natürlich weiß ich auch nicht alles. Aber das, was ich weiß, wende ich erfolgreich an und gebe es Dir in meinem Immobilien Blog preis.

Ein paar grundlegende Regeln meines Blogs...

Da man Dinge einfach halten sollte, gelten für mich ein paar grundlegende Regeln.
Um diesen Immobilien Blog zu schreiben, musste ich nirgends nachschauen – das heißt: Ich gebe an dich nur Dinge weiter, die ich selbst gemacht habe. Dies bedeutet, dass auch ich "meine Haut aufs Spiel setzte". Die Regeln in diesem Immobilien Blog sind sehr einfach, denn nur solche lassen sich auch allgemeingültig breitflächig einsetzen und gehen in deinen Autopiloten über.

Für wen ist der Immobilien-Blog geeignet?

Dieser Immobilien Blog wurde ganz bewusst für Einsteiger geschrieben, die sich eine Immobilie kaufen und diese halten möchten, um sie zu vermieten (Fachjargon: Buy and Hold) oder aber diese direkt weiterverkaufen wollen, um einen direkten Gewinn zu erzielen (auch bekannt als Fix and Flip). Beides sind gute Möglichkeiten, um a) strukturiert und nachhaltig Eigenkapital aufzubauen und b) für eine inflations- und krisensichere nette, kleine Zusatzrente zu sorgen. Leider scheitert es häufig nicht am Wissen, sondern am konkreten ersten Schritt. Da es mir vor Jahren genau so ging, möchte ich hier im Blog von meinen Erfahrungen berichten und dich beim Prozess "Erwerb und Bewirtschaftung einer Immobilie" an die Hand nehmen.

Wie funktioniert der Immobilien-Blog?

Dieser Immobilien Blog führt dich strukturiert Step by Step durch die notwendigen Schritte, um sicher eine Immobilie zu erwerben. Angefangen bei A wie Akquise, über die richtige Finanzierung bis hin zu Z wie Zinsen gebe ich dir Step für Step das nötige Handwerkszeug an die Hand, um nachhaltig gute Deals zu finden und wasserdicht zu machen. Zum Beispiel habe ich mit meinen Geschäftspartnern etliche Methoden gefunden, wie du kreative und effiziente Akquise betreiben kannst bevor die Objekte in den hiesigen Portalen aufzufinden sind. Auch bei der richtigen Finanzierung (sei es eine variable Finanzierung oder eine mit festgeschriebenen Zinsen, das so genannte Annuitätendarlehen) gibt es etliche Parameter und Fallstricke, auf die ich in diesem Immobilien Blog strukturiert eingehe.

Steuern, Finanzierung & mehr...

Enorm wichtig und interessant ist außerdem das Thema Steuern, denn nicht nur du selbst profitierst von den Einnahmen deiner Immobilien, sondern auch der Fiskus. Eine effiziente Steuerstruktur ist die Grundlage für ein skalierbares Modell - die hierfür nötigen Tipps & Tricks findest du in meinem Immobilien Blog. Natürlich muss an der Stelle auch gesagt sein, dass ich kein Steuerberater bin - die Tipps sind besten Wissens und Gewissens zusammengetragen. Verantwortlich für dein Handeln bist und bleibst aber du selbst.
Außerdem sich noch die Frage, wie sich ein Objekt - falls du es im Bestand halten willst - möglichst effizient bewirtschaften und aufwerten lässt. Wie findest du zahlungskräftige und zuverlässige Mieter? Was ist mit Mietnomaden? Wie führt man eine Besichtigung durch und welche Unterlagen sollte man stets zur Hand haben? Auf all diese Fragen gehe ich in meinem Immobilien Blog ein und biete eine Plattform zur freien Diskussion.

Mein Wunsch an dich, lieber Leser!

Zu guter letzt wünsche ich dir alles Gute bei deinen Investments. Informiere dich gut, Wissen ist die Mutter aller guten Deals. Aber denke bitte auch dran: Nicht Wissen ist Macht, sondern angewandtes Wissen ist Macht. Der erste Deal soll und wird nicht der perfekte sein. Aber er soll dir auch nicht finanziell das Genick brechen oder deine Möglichkeiten hinsichtlich Finanzierungen jahrelang blockieren. Deshalb: Informiere dich gut, lese die Artikel in meinem Immobilien Blog aufmerksam und sei stets wachsam und dann bin ich mir sicher, dass dein erster Deal schon bald an der Tür klopfen wird. Und glaube mir: Wo ein erster Deal ist, ist ein zweiter auch nicht weit :). Viel Spaß mit den Investments - dein Fabian

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in einem Immobilien Blog?

Der guter Immobilien Blog beschreibt, Step bei Step, wie du eine Wohnung als Kapitalanlage finden, kaufen und bewirtschaften kannst.

Wer ist die Zielgruppe des Immobilien Blogs?

Interessant ist der Blog für Einsteiger, die ihr erstes Objekt kaufen wollen, sowie für Fortgeschrittene, die konkrete Detailfragen haben.

Was ist Buy and Hold?

Du kaufst eine Immobilie mit einem Kredit bei der Bank und durch die Mieteinnahmen der Immobilie kannst du ihn zurückzahlen.

Was ist Fix and Flip?

Du kaufst eine Immobilie (günstig) ein, wertest diese ggf. auf und verkaufst sie teurer an einen neuen Eigentümer weiter.

Die Immobilie als Kapitalanlage oder Mietobjekt kann ein sehr attraktives Modell sein, um langfristig die Steuerlast zu senken. Diesbezüglich bekomme ich häufig die Frage „Fabian, wie werden Mieteinnahmen versteuert?“. Natürlich ist es enorm wichtig, die anfallenden Kosten und Mieteinnahmen richtig zu versteuern, da du sonst steuerrechtlich belangt werden kannst. Die Antwort auf die Frage findest du in diesem Blogpost.

Umsatzsteuer

Um die Frage „Wie werden Mieteinnahmen versteuert?“ beantworten zu können, bedarf es zunächst einem kurzen Überblick über die verschiedenen Steuerarten in Deutschland. Es werden im privaten Wohnungsmarkt keine Umsatzsteuern auf Mieteinnahmen erhoben. Auf eine Rolle Panzertape, die 10€ netto im Handel kostet, kommen nochmal 19% Umsatzsteuer hinzu. Dadurch kostet dich die Rolle 11,90€. Bei einer Wohnung kommt eine Mehrwertsteuer oder Ähnliches eben nicht mehr dazu.
Die Mieteinnahmen im privaten Bereich bei einer Buy and Hold Immobilie sind allerdings „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und somit der privaten Einkommenssteuer unterworfen. Somit kommen die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten zu deinem regulären zu versteuernden Einkommen hinzu.

Ein Beispiel

Du bist angestellt als Ingenieur und beziehst ein Jahres-Brutto-Einkommen von 85.000€. Zusätzlich hast du 2 Wohnungen, die abzüglich aller abziehbaren Kosten mit 20.000€ zu Buche schlagen. Als Vermieter bist du ohnehin gezwungen eine Einkommenssteuererklärung zu machen. Dein zu versteuerndes Einkommen würde in diesem Jahr 85.000€ + 20.000€ = 105.00€ betragen.

Darlehenszinsen

Eindeutige einer Buy and Hold Immobilie zugeordnete Darlehenszinsen können jährlich von den Mieteinnahmen abgezogen werden, solange sie anfallen.

Abschreibung für Abnutzung

Ebenso kann die so genannte AfA (Abschreibung für Abnutzung) abgezogen werden. Hier wird ein pauschaler Prozentsatz für die Abnutzung des Gebäudes genommen. Dieser beträgt derzeit in der Regel 2% (für Immobilien von vor dem 1.1.1925 2,5%) des Gebäudewertes + der Anschaffungskosten. Allerdings wird die Lebensdauer deiner Immobilie wahrscheinlich länger als 50 Jahre sein, wodurch auch hier ein Vorteil entsteht (du kannst nämlich in den Jahren 51+ weiter abschreiben). Zu beachten ist allerdings, dass dieser Betrag nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. In der Regel wird das Grundstück anteilig herausgerechnet.

Erwerbskosten

Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Gericht) können auch abgeschrieben werden. Das heißt: Sie erhöhen die Anschaffungskosten (siehe „Abschreibung für Abnutzung“) und werden mit 2% bzw. 2,5% jährlich abgeschrieben.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten können auch in voller Höhe abgesetzt werden. Dies beinhaltet Reparaturen und Arbeiten an:

Das heißt: Ein neuer Fußboden für 2.000€ senkt dein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr um 2.000€.

Achtung: In den ersten drei Jahren dürfen die Instandhaltungs- kosten maximal 15% der Anschaffungskosten betragen. Sind sie höher, so wird von anschaffungsnahem Aufwand gesprochen, und sie können nicht abgesetzt werden, sondern werden auf die Anschaffungskosten aufgeschlagen und können nur abgeschrieben werden.

Das Gleiche gilt für Kosten, die entstehen, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten; wenn du zum Beispiel erst noch eine Heizung oder Elektroleitungen einbauen müsstest, weil es keine gibt.

Kosten der Geldbeschaffung

Wenn du deine Immobilie finanziert hast, so können die Kosten welche mit der Geldbeschaffung zu tun haben im Anschaffungsjahr direkt abgesetzt werden. Dabei handelt es sich um:

Abgabe einer Steuererklärung

Als Vermieter bist du ohnehin verpflichtet, eine Steuerklärung abzugeben.

Experten-Tipp

Die Zeiten, in denen man die Steuererklärung handschriftlich und mit Dreisatz-Rechnungen abgeben muss, sind längst passé. Ich erledige meine Steuererklärung mit Wiso Steuer:Web (browserbasiert, geräteübergreifend und super easy).

Während es bei einzelnen Wohnungen mit Hilfe des Internets und Tools wie Wiso Steuer:Web noch gut möglich ist, selbst der Steuererklärung Herr zu werden, rate ich dir bei > 5 Objekten über einen Steuerberater nachzudenken. Exzellente Vorarbeit kannst du leisten, wenn du dich in einem solchen Fall eines Tools wie Vermietet.de bedienst: Hier hast du alle Kosten transparent in der Cloud und auf Mausklick abrufbar.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert: Tipps & Tricks

Sicherlich gibt es etliche Steuer Tipps & Tricks, um die letzten Promill- und Centbeträge auszureizen. Was ich dir aber dringend ans Herz legen möchte ist ein einziger, elementarer Ratschlag, der extrem oft falsch gemacht wird und schon der ein oder anderen Unternehmung das finanzielle Genick gebrochen hat.

Mein wichtigster Steuer-Tipp

Bilde dir UNBEDINGT und in JEDEM Fall Rücklagen für die Steuern!

Der Tipp hört sich extrem trivial an, wird aber in der Praxis täglich falsch gemacht. Die Steuer ist und bleibt ein immenser Anteil an den Einnahmen, die du (insbesondere bei privater Vermietung) hast. Angenommen du bist durch einen Angestellten-Job beispielsweise schon am Spitzensteuersatz, gehen am Ende des Jahres über 40% der Mieteinnahmen (natürlich abzüglich der Abschreibungen) an des Fiskus. Ist es das erste Jahr, in dem du buchhalterisch Gewinne erzielt hast, kann nun sogar im selben Atemzug eine Steuervorauszahlung für das kommende Jahr folgen. Heißt im Umkehrschluss: Du musst nicht nur (teilweise etliche) Tausende Euro für das vergangene Jahr nachzahlen, sondern, weil im kommenden Jahr ähnliche „Gewinne“ zu erwarten sind, eine Vorauszahlung in ähnlicher Höhe leisten. Deshalb solltest du dir meinen Tipp stets hinter die Ohren schreiben und lieber etwas zu viel „Steuer-Puffer“ aufbauen, als zu wenig.

Ich habe mittlerweile ein eigenes Steuer-Spar-Konto, auf welches ich 50% der Gewinne abführe. Tut zwar im ersten Atemzug weh, aber federt unerwartete Nachzahlungen / Vorauszahlungen ab. Tipp: Für die einfache Kontoführung gibt es bei der Deutschen Kreditbank DKB ein extra Vermieterpaket, mit welchem du die Kosten und Konten in wenigen Mausklicks im Blick hast.

Ich hoffe, ich konnte dir das Thema „Wie werden Mieteinnahmen versteuert?“ zu deiner Zufriedenheit erklären. Wenn du weitere Fragen hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!

Disclaimer

Achtung: Dies sind keine Steuertipps, sondern nur Hinweise. Bitte im Einzelfall selbst prüfen, bzw. einen ausgebildeten Steuerberater konsultieren!

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