Blogposts zum Thema Immobilien

08 Nov 2020

Ich kaufe eine NEUE BRUCHBUDE 😱!!! (+ Roomtour!)

Im heutigen VLOG zeige ich Dir unser neuestes Investment - ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, welche wir gekauft haben. Nun stehen wir vor einer für uns noch nie da gewesenen sehr großen Herausforderung. Das ist das erste Video einer 3-Teiligen Serie, wir zeigen das Haus im Einkaufszustand, dann während der Sanierung und nochmal am Ende wenn alles fertig ist. Sanierungsbedürftige Objekte können ein gutes Investment sein, wenn du etwas Renovierungsgeschick hast oder einen Handwerker an der Hand, der gut renovieren kann. Viel Spaß mit dem Video!

Über die meinen Immobilien Blog

Alles, was ich in meinem Immobilien Blog beschreibe, habe ich selbst gemacht – und es hat geklappt. Ich habe mir selbst ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut. Diese haben eine Bruttorendite von 10 % und generieren jährlich über 150.000 € Mieteinnahmen. Natürlich weiß ich auch nicht alles. Aber das, was ich weiß, wende ich erfolgreich an und gebe es Dir in meinem Immobilien Blog preis.

Ein paar grundlegende Regeln meines Blogs...

Da man Dinge einfach halten sollte, gelten für mich ein paar grundlegende Regeln.
Um diesen Immobilien Blog zu schreiben, musste ich nirgends nachschauen – das heißt: Ich gebe an dich nur Dinge weiter, die ich selbst gemacht habe. Dies bedeutet, dass auch ich "meine Haut aufs Spiel setzte". Die Regeln in diesem Immobilien Blog sind sehr einfach, denn nur solche lassen sich auch allgemeingültig breitflächig einsetzen und gehen in deinen Autopiloten über.

Für wen ist der Immobilien-Blog geeignet?

Dieser Immobilien Blog wurde ganz bewusst für Einsteiger geschrieben, die sich eine Immobilie kaufen und diese halten möchten, um sie zu vermieten (Fachjargon: Buy and Hold) oder aber diese direkt weiterverkaufen wollen, um einen direkten Gewinn zu erzielen (auch bekannt als Fix and Flip). Beides sind gute Möglichkeiten, um a) strukturiert und nachhaltig Eigenkapital aufzubauen und b) für eine inflations- und krisensichere nette, kleine Zusatzrente zu sorgen. Leider scheitert es häufig nicht am Wissen, sondern am konkreten ersten Schritt. Da es mir vor Jahren genau so ging, möchte ich hier im Blog von meinen Erfahrungen berichten und dich beim Prozess "Erwerb und Bewirtschaftung einer Immobilie" an die Hand nehmen.

Wie funktioniert der Immobilien-Blog?

Dieser Immobilien Blog führt dich strukturiert Step by Step durch die notwendigen Schritte, um sicher eine Immobilie zu erwerben. Angefangen bei A wie Akquise, über die richtige Finanzierung bis hin zu Z wie Zinsen gebe ich dir Step für Step das nötige Handwerkszeug an die Hand, um nachhaltig gute Deals zu finden und wasserdicht zu machen. Zum Beispiel habe ich mit meinen Geschäftspartnern etliche Methoden gefunden, wie du kreative und effiziente Akquise betreiben kannst bevor die Objekte in den hiesigen Portalen aufzufinden sind. Auch bei der richtigen Finanzierung (sei es eine variable Finanzierung oder eine mit festgeschriebenen Zinsen, das so genannte Annuitätendarlehen) gibt es etliche Parameter und Fallstricke, auf die ich in diesem Immobilien Blog strukturiert eingehe.

Steuern, Finanzierung & mehr...

Enorm wichtig und interessant ist außerdem das Thema Steuern, denn nicht nur du selbst profitierst von den Einnahmen deiner Immobilien, sondern auch der Fiskus. Eine effiziente Steuerstruktur ist die Grundlage für ein skalierbares Modell - die hierfür nötigen Tipps & Tricks findest du in meinem Immobilien Blog. Natürlich muss an der Stelle auch gesagt sein, dass ich kein Steuerberater bin - die Tipps sind besten Wissens und Gewissens zusammengetragen. Verantwortlich für dein Handeln bist und bleibst aber du selbst.
Außerdem sich noch die Frage, wie sich ein Objekt - falls du es im Bestand halten willst - möglichst effizient bewirtschaften und aufwerten lässt. Wie findest du zahlungskräftige und zuverlässige Mieter? Was ist mit Mietnomaden? Wie führt man eine Besichtigung durch und welche Unterlagen sollte man stets zur Hand haben? Auf all diese Fragen gehe ich in meinem Immobilien Blog ein und biete eine Plattform zur freien Diskussion.

Mein Wunsch an dich, lieber Leser!

Zu guter letzt wünsche ich dir alles Gute bei deinen Investments. Informiere dich gut, Wissen ist die Mutter aller guten Deals. Aber denke bitte auch dran: Nicht Wissen ist Macht, sondern angewandtes Wissen ist Macht. Der erste Deal soll und wird nicht der perfekte sein. Aber er soll dir auch nicht finanziell das Genick brechen oder deine Möglichkeiten hinsichtlich Finanzierungen jahrelang blockieren. Deshalb: Informiere dich gut, lese die Artikel in meinem Immobilien Blog aufmerksam und sei stets wachsam und dann bin ich mir sicher, dass dein erster Deal schon bald an der Tür klopfen wird. Und glaube mir: Wo ein erster Deal ist, ist ein zweiter auch nicht weit :). Viel Spaß mit den Investments - dein Fabian

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in einem Immobilien Blog?

Der guter Immobilien Blog beschreibt, Step bei Step, wie du eine Wohnung als Kapitalanlage finden, kaufen und bewirtschaften kannst.

Wer ist die Zielgruppe des Immobilien Blogs?

Interessant ist der Blog für Einsteiger, die ihr erstes Objekt kaufen wollen, sowie für Fortgeschrittene, die konkrete Detailfragen haben.

Was ist Buy and Hold?

Du kaufst eine Immobilie mit einem Kredit bei der Bank und durch die Mieteinnahmen der Immobilie kannst du ihn zurückzahlen.

Was ist Fix and Flip?

Du kaufst eine Immobilie (günstig) ein, wertest diese ggf. auf und verkaufst sie teurer an einen neuen Eigentümer weiter.

Wer denkt, das Vermieterdasein sei ein rein passives Einkommen, dem sei gesagt: weit gefehlt! Natürlich hast du einige Aufgaben und Pflichten als Vermieter. Da ich das Vermietungsgeschäft nun schon einige Jahre betreibe, habe ich dir die wichtigsten Aufgaben und Pflichten als Vermieter zusammengefasst.

Nebenkostenabrechnung erstellen

Die Nebenkostenabrechnung kann ein relativ lästiges Thema sein. Jedoch ist die mit Hilfe des Internets eigentlich ganz gut zu meistern. Im Folgenden habe ich dir die wichtigsten Steps zusammengefasst:

  1. Alle Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zusammenrechnen
  2. Aus der Hausgeldabrechnung (bekommst du von der Hausverwaltung) alle umlagefähigen Nebenkosten zusammenrechnen und die Grundsteuer dazuzählen (siehe Umlegbare & nicht umlegbare Nebenkosten als Vermieter (Liste 📝!))
  3. Die Differenz ermitteln; wenn der Mieter zu viel gezahlt hat, dann musst du ihm die Differenz überweisen. Anders herum er natürlich dir. Dies muss bis zum 31. Dezember des Folgejahres geschehen
  4. Bei Bedarf, also wenn die Differenz größer als 100€ ist, nimmst du eine Anpassung der Vorauszahlung für das nächste Jahr vor

Instandhaltung der Immobilie

Natürlich gehört auch die Instandhaltung und Renovierung zu den Aufgaben und Pflichten als Vermieter.
Prinzipiell solltest du im Kopf haben, welche Maßnahmen in und um deine Wohnung anstehen. Die erste Frage ist, ob du in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Wohnung hast oder für das Objekt alleine verantwortlich bist.
Wenn du in einer WEG bist, werden automatisch Rücklagen gebildet. Hier solltest du überprüfen, wie hoch diese sind.

Eine gute Faustregel für die Rücklagen ist 1€ pro Quadratmeter pro Monat.

Werden weniger Rücklagen gebildet, lohnt es sich bei der nächsten Eigentümerversammlung eine Erhöhung anzusprechen. Klar – für manche Eigentümer ist es schwer, mehr in die Rücklage abzuführen. Dann allerdings droht irgendwann mal eine saftige Sonderumlage. In einer WEG musst du privat also nur für Maßnahmen in deiner Wohnung Rücklagen bilden.
Wenn du allein, also ohne WEG, für ein Objekt verantwortlich bist, bist du für die Außenhülle und das Innere deiner Wohnung zuständig. Bei einer WEG kümmert sich hingegen normalerweise die Verwaltung um die Außenhülle (Fassade, Treppenhaus, Dach…). Das heißt bei Alleinverantwortung generell für Dich:

  1. Kommende Maßnahmen erkennen
  2. Den Zeitpunkt für diese bestimmen
  3. Die Kosten bestimmen / Angebote einholen
  4. Rücklagen aufbauen

Wenn du weißt, dass man in fünf Jahren das Bad sanieren muss, dann brauchst du in fünf Jahren 10.000 €. Dies bedeutet, dass du pro Jahr 2.000€ hierfür ansparen solltest. Und das war nur das Bad … 😉

Bonus-Tipp: Immobilienbewertung erhöhen

Durch eine bessere Bewertung deiner Immobilie bei der Bank kannst du dein „loan to value“ bzw. deinen Beleihungsauslauf verbessern. Dabei handelt es sich um das Verhältnis aus Darlehensbetrag und Beleihungswert. Diesen Beleihungswert willst du nun erhöhen. Das erreichst du durch:

  1. Unter Marktwert in einem steigenden Markt einkaufen und der Bank später den wahren Marktwert darstellen
  2. Renovierungsmaßnahmen ergreifen, sprich Erhöhung des Verkehrswertes (siehe
    Renovierungskosten Wohnung: So viel kostet es (+ Tabelle))

Diese Renovierungsmaßnahmen reichen dann von einfachen Maßnahmen wie z. B. Streichen und Boden verlegen über den Austausch der Haustechnik-Anlagen bis hin zu kompletten Sanierungen, wo es dann richtig an die Substanz geht. Mehr informationen zur Erhöhung der Rendite erhältst du in diesem Youtube Video:

Fazit: Aufgaben und Pflichten als Vermieter

Ich hoffe, ich konnte dir Aufgaben und Pflichten als Vermieter gut zusammenfassen. Wenn du noch weitere Fragen hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!