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9. August 2020 Fabian

Immobilien Rendite berechnen – So funktioniert’s! (+ Tool 🔥)

Das Wichtigste zusammengefasst

Hier lernst du Schritt für Schritt, wie du die Immobilien Rendite berechnen kannst. Außerdem habe ich für dich ein kostenloses Excel Kalkulations-Tool für Immobilien zum Download 🔥

Die Immobilien Rendite berechnen gehört zu den absoluten Grundlagen eines Immobilieninvestments. Hier lohnt es sich, in Mathe etwas aufgepasst zu haben 😉 (wenn ich auch sonst nicht immer der größte Fan unseres Bildungssystems bin).

Immobilien Rendite berechnen

Rendite: Im Allgemeinen das Verhältnis von Ertrag zu Ausgaben in einem Jahr.

Ein Rechenbeispiel

Du kaufst von Bauer Alfred Nüsse für 5€. Dieses Kilo verkaufst du jetzt für 10€ weiter nach einem Jahr weiter. Was hast du dann für eine Rendite?

Lösung

100%

Rechenweg

Ertrag = Einnahmen – Ausgaben Rendite = Ertrag / Ausgaben * 100
Rendite = 5€ / 5€ * 100 = 1 * 100 = 100%

Beispiel 2

Du kaufst eine Aktie für 100€. Diese bringt dir eine Gewinnausschüttung (die sogenannte „Dividende“) von 10€ im Jahr.

Somit hast du diesmal 10€ (Dividende) / 100€ (Kaufpreis) * 100 (für Prozentangabe) = 10% Rendite gemacht (vor Steuer).

Brutto- und Netto-Rendite

Für den Bereich Immobilien Rendite berechnen gibt es hier jetzt zwei grundlegende Arten, die Rendite zu berechnen.

  • Brutto-Rendite: Kaltmiete im Jahr / Kaufpreis
  • Netto-Rendite: (Kaltmiete im Jahr – nicht umlegbare Nebenkosten) / (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten)

Den Begriff der „Rendite“ benutzt jeder etwas anders. Es gilt also:

  • Wenn dir jemand etwas von Rendite erzählt, frag ihn, welche Art von Rendite er meint. Dies gilt analog zum „Zins“, der auch oftmals wortvergewaltigt wird.
  • Egal, welche sinnvolle Form der Renditeberechnung du wählst, die Definition sollte konstant bleiben. Die Rendite hat nicht den Anspruch, perfekt errechnet zu sein, aber sehr wohl den Anspruch, ein Vergleichswert, ein Barometer für die Wirtschaftlichkeit des Objektes darzustellen. Deshalb: Miss immer mit dem gleichen Maß und berechne die Rendite auf dieselbe Art und Weise. Das mag trivial klingen, ist aber in der Tat ein Fallstrick. Auch ich habe mich schon oft dabei erwischt, Wohnungen „schönzurechnen“.

P.s. Natürlich berechne auch ich die Rendite schon lange nicht mehr „per Hand“. Ich habe extra für diesen Zweck ein kostenloses Excel Kalkulationstool geschrieben, dass du dir unbedingt anschauen solltest!
In diesem Video habe ich dir die wichtigsten Tipps & Tricks zusammengefasst, wie du die Rendite bei der Immobilie optimieren kannst.

Immobilien Faktor berechnen

Der Faktor und die Rendite gehen Hand in Hand. Die Rendite ist der Kehrwert vom Faktor und zeigt noch deutlicher die zeitliche Komponente. Der Faktor sagt, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis wieder reingeholt haben. Hier gilt: Je niedriger der Faktor, umso besser.

Faktor 16,7 14,3 12,5 11,1 10,0
Rendite 6% 7% 8% 9% 10%

Immobilien Fremdkapital & Eigenkapital berechnen

Eigenkapital ist dasjenige Geld, welches du aus deinem privaten Bestand für den Immobilienkauf einbringst. Es muss nicht zwingend auf einem Konto liegen – man kann beispielsweise auch ein Sparbuch, ein Depot-Konto, eine abgezahlte Wohnung oder ähnliche Sicherheiten hinterlegen. Dies nennt man dann Verpfändung. Derjenige Anteil, den dir die Bank leiht (meist die weitaus größere Summe), wird als Fremdkapital bezeichnet.

Immobilien Eigenkapitalrendite berechnen

An dieser Zahl erkennt man den großen Vorteil, den eine Immobilie hat. Die Eigenkapitalrendite beschreibt das Verhältnis des von dir eingesetzten Kapitals zum erzielten Gewinn. Wenn du eine Immobilie mit nahezu 0% Eigenkapitalanteil finanzierst (was bei sehr guter Bonität durchaus möglich ist), wird deine Eigenkapitalrendite rechnerisch sogar unendlich groß. Denn du setzt 0€ eigenes Geld ein und hast nach X Jahren einen Betrag Y in Form einer abgezahlten Immobilie.

Immobilien Cashflow berechnen

Der Cashflow gibt ganz einfach an, wie viel Geld von der Miete, die du einnimmst, abzüglich aller Verbindlichkeiten (Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, nicht umlegbare sonstige Kosten, Tilgung des Kredits …) übrig bleiben. Eine Wohnung sollte stets so vermietbar sein, dass ein positiver Cashflow vor- liegt – sprich, dass du privat nichts subventionieren musst und sie sich von selbst finanziert / trägt.

Immobilien Kaufnebenkosten berechnen

Kaufnebenkosten ist der Sammelbegriff für alle Kosten, die zusätzlich neben dem Kaufpreis der Immobilie entstehen.

  • Notar und Grundbuchamt ~ 1,5% des Kaufpreises
  • Makler i.d.R. zwischen 3% und 7% des Kaufpreises
  • Grunderwerbssteuer i.d.R. zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland

Somit musst du als dicken Daumen noch einmal 10% des Kaufpreises on top rechnen. Soll heißen: Wenn du eine Immobilie für 100.000€ kaufst, hast du zusätzlich ca. 10.000€ Kaufnebenkosten. Dies bedeutet, dass dich die Immobilie insgesamt ca. 110.000€ kostet.
Um die Kaufnebenkosten zu berechnen, habe ich ein kleines Tool, den Kaufnebenkosten-Rechner entwickelt und als App auf meinem Homescreen liegen. Mittlerweile für mich unverzichtbar!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Rendite bei Immobilien

Der Unterschied zwischen Brutto und Netto-Rendite besteht darin, dass die Brutto Rendite lediglich aus Kaltmiete und Kaufpreis berechnet wird, während die Netto-Rendite ebenfalls die nicht umlegbaren Nebenkosten miteinbezieht.

Was ist der Faktor und wie lässt er sich berechnen?

Der Faktor ist der Kehrwert der Rendite und stellt dar, wie lang du benötigst, um die Immobilie rein aus den Mieteinnahmen abzubezahlen. In dieser Tabelle siehst du den Unterschied zwischen Faktor und Rendite.

Gibt es Beispiele für die Berechnung der Rendite bei Immobilien?

In diesem Abschnitt habe ich dir einige Beispiele für die Berechnung der Rendite zusammengestellt - viel Spaß damit!

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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