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28. Juni 2020 Fabian

Immobilien Vorteile und Nachteile (komplette Liste! 🏠)

Das Wichtigste zusammengefasst

Du bis hin- und hergerissen, ob Immobilien die richtige Anlageklasse für dich sind?In diesem Blogpost habe ich dir alle Immobilien Vorteile und Nachteile zusammengefasst!

Immobilien sind keine Anlageklasse für jedermann! In diesem Blogpost habe ich die wichtigsten Immobilien Vorteile und Nachteile zusammengefasst, da hier einige Aspekte häufig vergessen werden.

Immobilien Vorteile

Aufbau einer inflationsstabilen Rente

Dadurch, dass du je nach Art der Finanzierung nach spätestens 20 – 25 Jahren der Besitzer der Immobilie bist (bzw. sein solltest), gehen langfristig gesehen die Mieteinnahmen komplett in deine Tasche. Wenn wir uns nun die derzeitige Durchschnittsrente anschauen, dann liegt diese derzeit bei ca. 1.200€. Nominal (also inflationsbereinigt) ist hier mit keiner großen Steigung zu rechnen. Im Gegenteil: Die Altersarmut wird aufgrund der demografischen Entwicklung ein immer größer werdendes Problem in der Republik. Wenn du nun mit einer oder mehreren vermieteten Wohnungen zusätzlich 600€ monatlich generierst, dann bedeutet das 50% mehr Rente für dich. Mehr Details zu diesem Thema findest du auch in meinem Grundlagenvideo „Warum Immobilien“ auf Youtube:

Aufbau von Vermögenswerten

Mit dem Investieren (und Abbezahlen!) mittels Fremdkapital in Immobilien baut man Vermögen auf. Anstatt etwas zu konsumieren, z. B. ein neues Auto direkt vom Neuwagenhändler nach dem Studium, nimmst du dein Geld und machst aus einem gewissen Betrag „x“ innerhalb von 10 bis 20 Jahren „20x“ (hier spricht man vom so genannten „Leverage-Effekt“ oder auch „Hebel“). Du nimmst beispielsweise 5.000€ eigenes Geld (das so genannte „Eigenkapital“ oder auch „EK“) in die Hand und besitzt nach 15 Jahren eine Immobilie, die 30.000€ wert ist. Wenn man sich für 5.000€ ein Auto kauft, ist dieses in der Regel nach 15 Jahren nahezu vollständig wertlos – oft muss man noch für die Entsorgung aufkommen – und hat damit erst recht keinen netten monatlichen Cashflow. Dennoch besteht bei Immobilien immer die Möglichkeit nach 10 Jahren einen Verkauf einzufädeln, da man nach dieser Zeit ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensvertrages bei der Bank hat (und der Verkauf nach dieser so genannten „Spekulationsfrist“ dann auch steuerfrei ist).

Aufbau finanzieller Bildung

Nach dieser Wohnung, die du vielleicht schon bald kaufst, können natürlich noch weitere folgen. Wenn du mittelfristig einen Bestand von mehreren Wohnungen aufgebaut hast und diese abbezahlt sind oder einen entsprechenden, monatlichen Cashflow abwerfen, kannst du hiervon deinen Lebensunterhalt bestreiten. Durch deinen relativ geringen Zeitaufwand zur Bewirtschaftung der Immobilien – vor allem, wenn du diverse Tätigkeiten auslagerst (das so genannte „Outsourcing“) – ergibt sich eine tolle Situation. Eine Situation, in der du viel Zeit und gleichzeitig ein gutes Einkommen hast. Was du damit machst … bleibt dir überlassen 😉.

Finanzielle Unabhängigkeit erlangen

Wenn man sich die Anzahl der Einkommensströme eines durchschnittlichen Bundesbürgers anschaut, dann wird es dort ziemlich mau. So haben viele Menschen nur ein Einkommen – nämlich das aus einem Job, also ein Gehalt als Arbeitnehmer. Mit Immobilien kann man sich nun einen weiteren Einkommensstrom aufbauen, was eine gewisse Redundanz und auch Unabhängigkeit bedeutet. Die Mieteinnahmen werden zum Gürtel und Hosenträger deines Hauptberufes, und zwar so lange, bis du die alte Hose gar nicht mehr brauchst. Wenn du nun deinen Job als Angestellter verlierst, kannst du das Loch teilweise (irgendwann vielleicht auch komplett) mit Mieteinnahmen ausfüllen (dann bist du so genannter Privatier). Dies versetzt dich auch in die komfortable Lage, deinem Chef nicht dauernd komplett in den Ar*** kriechen zu müssen, da du nicht mehr so stark abhängig von dieser Einkommensquelle bist.

Aufbau unternehmerischer Kompetenzen

Wenn man sich ein Unternehmen anschaut, hat dieses in der Regel unter anderem folgende Abteilungen:

  • Marketing
  • Einkauf
  • Kundenservice » Controlling

In all diesen Bereichen musst du als Immobilieninvestor zwangsläufig aktiv sein.

  • Marketing: Du musst auf dich aufmerksam machen: Visitenkarten verteilen, Anzeigen schalten, Angebote bekommen …
  • Einkauf: Du kaufst ja deine Immobilien von einem Verkäufer. Das heißt: Du musst den richtigen Lieferanten finden (Verkäufer) und einen guten Einkaufspreis verhandeln.
  • Kundenservice: Am Ende des Tages muss sich der Mieter, also dein Kunde wohlfühlen mit deinem Produkt (der Wohnung), die du an ihn vermietest. Wenn es hier zu Schwierigkeiten (Wasserschaden, Durchlauferhitzer kaputt, etc.) kommt, kannst du natürlich damit glänzen, das Problem schnell zu beheben, was das Wohlbefinden sicher steigert und die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter langfristig gesehen verbessert.
  • Controlling: Du musst mit der Bank einen Kreditvertrag aushandeln, Zahlungseingänge überwachen und Nebenkostenabrechnungen erstellen. Und unter dem Strich sollte natürlich stets etwas für dich und das Risiko, das du trägst, übrig bleiben.

Ich will hier gar nicht zu sehr in die Tiefe gehen; allerdings siehst du sicherlich, dass du zwangsläufig in einige Bereiche eines Unternehmens reinschnuppern wirst.

Aufbau von viel Kapital mit wenig Eigenkapital

Wie in unserem Beispiel gesehen, kannst du dadurch, dass dir die Bank 25.000€ zum Kauf einer Immobilie leiht, mit summa summarum 30.000€ arbeiten. Somit werden deine ursprünglichen 5.000€ mit dem Faktor 6 gehebelt, was dir die Möglichkeit offenbart, wesentlich teurer einzukaufen, als wenn du nur mit deinem verfügbaren Eigenkapital arbeiten würdest.
Hierfür ein vereinfachtes Beispiel:

  • Eine Wohnung kostet 100.000€.
  • Die Mieteinnahmen pro Jahr betragen 7.000€.
  • Fall 1: Du finanzierst mit 100% Eigenkapital, also 100.000€. Dann hast du eine (Gesamt-)Rendite von 7% und eine Eigenkapitalrendite von ebenfalls 7% erwirtschaftet.
  • Fall 2: Du kaufst dieselbe Wohnung, allerdings mit nur 20% Eigenkapital bzw. 20.000€. Dann bleibt die (Gesamt-)Rendite dieselbe, nämlich 7%. Deine Eigenkapitalrendite erhöht sich allerdings erheblich. Diese liegt dann bei 35%!
  • Berechnung der Rendite: 7.000€ / 100.000€ * 100 = 7%
    Berechnung der Eigenkapitalrendite (Fall 1): 7.000€ / 100.000€ * 100 = 7%
    Berechnung der Eigenkapitalrendite (Fall 2): 7.000€ / 20.000€ * 100 = 35%

Und genau das ist der Hebeleffekt 😉

P.S.: Bei der Bruttorendite spricht man von der Rendite ohne Berücksichtigung aller Kaufnebenkosten und Kosten.

Das hört sich jetzt bestimmt ganz gut für dich an :). Allerdings hat die Medaille natürlich auch immer eine sprichwörtliche Kehrseite. Hier also die Nachteile und Risiken von Immobilien.

Immobilien Nachteile

Kein 100% passives Einkommen

Entgegen manch geläufiger Meinungen ist die Immobilie als Anlageklasse nicht ganz passiv. Du musst dich um Mieterfragen kümmern, Abrechnungen erstellen, Neuvermietungen durchführen, Eigentümerversammlungen besuchen … Natürlich könntest du jemanden einstellen – dies lohnt sich allerdings nicht bei nur einer Wohnung, da diese noch nicht genügend Überschuss (Cashflow) generiert. Bei 50 Wohnungen oder mehr sieht das Ganze dann natürlich etwas anders aus, indem du dir zum Beispiel eine eigene Hausverwaltung aufbaust. Alleine der Kauf- und Verkaufprozess frisst extrem viel Zeit.

Immobilität (Immobilien sind buchstäblich immobil)

Da eine Immobilie ja schon eine Haupteigenschaft im Namen trägt, nämlich, dass sie immobil ist, kann man sie nur schlecht in den Koffer packen und irgendwo anders hinstellen. Wenn du also vorhast, aus Deutschland auszuwandern und Krabbenfischer in Alaska zu werden oder der französischen Fremdenlegion beizutreten, wird es schwer für dich, sich richtig um deine Immobilie(n) zu kümmern.

Mentale Belastung

Es werden wahrscheinlich Dinge schief gehen (Wasserschaden, Ärger mit dem Mieter, …). Du musst dich mit regelmäßig auftauchenden Aufgaben beschäftigen. Du hast Schulden bei jemand anderem, in der Regel der Bank, was monatliche Zahlungen bedeutet, die es zu bedienen gilt. Dein Telefon wird häufig klingeln.
Wenn dir das alles zu viel ist und du sowieso schon ein für dich zu stressiges Leben führst, dann sind Immobilien vielleicht nicht das perfekte Investment für dich. Denn wie heißt es so schön: „Besitz verpflichtet“. Dieses „verpflichtet“ kann zuweilen auch ganz schön anstrengend sein.

Gefahr einer Privatinsolvenz

Wie wir ja bereits oben gesehen haben, ist das Investieren in eine Immobilie eine unternehmerische Tätigkeit. Wenn du nun zu hohe Kosten hast, weil Reparaturen anstehen, die du nicht eingeplant hattest, oder sich die Immobilie nicht mehr vermieten lässt, dann hast du ein mittelschweres bis riesiges Problem. Dann nämlich kostet dich die Immobilie jeden Monat Geld, anstatt dir welches zu bringen. Wenn sich dieser Zustand nicht ändert und du irgendwann dein Darlehen nicht mehr bedienen kannst, bekommst du Probleme mit der Bank. Diese können, ohne den Teufel an die Wand malen zu wollen, in einer Privatinsolvenz, Zwangsversteigerung oder Pfändung deines gesamten Privatvermögens enden.

Hohe Ausstiegskosten

Wie schon oben bei den Nachteilen gesehen, ist eine Immobilie passiv und sorgt über Jahre für finanzielle Verpflichtungen. Wenn du aus irgendwelchen Gründen nun umziehst oder schnell dein Geld brauchst (#NichtLiquidesAsset), dann ist das Ganze nicht so leicht. Du kannst dann nicht einfach sagen „Ich zahle der Bank jetzt nichts mehr“ oder „Ich kümmere mich jetzt nicht mehr um die Immobilie“. Wenn du eine Immobilie dann doch verkaufen willst bzw. musst, dann kann dies in einer Marktphase geschehen, in der die Immobilienpreise eher am Boden sind. Das ist dann natürlich nicht so toll. Es wäre somit nicht schlecht, wenn man sich vorher schon mit ungeplanten Situationen auseinandersetzt.

Zusammenfassung

Wie du siehst, gibt es beträchtliche Immobilien Vorteile und Immobilien Nachteile. Letzten Endes muss jeder selbst entscheiden, was er bereit ist, finanziell wie zeitlich zu investieren. Anbei habe ich dir noch einmal alle Vor- und Nachteile von Immobilie zusammengefasst

Immobilien Vorteile und Nachteile (komplette Liste! 🏠) 1
Immobilien Vorteile
  • Aufbau einer inflationsstabilen Rente
  • Aufbau von Vermögenswerten
  • Aufbau finanzieller Bildung
  • Finanzielle Unabhängigkeit erlangen
  • Aufbau unternehmerischer Kompetenzen
  • Aufbau von viel Kapital mit wenig Eigenkapital
Immobilien Vorteile und Nachteile (komplette Liste! 🏠) 1
Immobilien Nachteile
  • Kein 100% passives Einkommen
  • Immobilität
  • Mentale Belastung
  • Gefahr einer Privatinsolvenz
  • Hohe Ausstiegskosten

Ich hoffe, ich konnte dir mit der Übersicht helfen, die Immobilien Vorteile wie -Nachteile besser zu verstehen. Bitte wiege gut ab, denn Immobilien binden dich (im Gegensatz zu Aktien beispielsweise) in der Regel nicht nur wenige Tage, Wochen oder Monate, sondern einige Jahre!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Was sind die Vorteile von Immobilien?

Immobilien gehörigen in der Regel zu einer eher stabilen Anlageklasse. Außerdem können dir bei richtiger Gestaltung die Inflation, sowie steuerliche Effekte in die Karten spielen. Hier findest du alle Vorteile von Immobilien.

Was sind die Nachteile von Immobilien?

Nicht jeder kann mit einem Berg Schulden ruhig schlafen. Außerdem sind Immobilien lang nicht eine so "passive" Einkommensquelle, wie im Volksmund oft behauptet. Anrufe, Eigentümerversammlung und dergleichen nehmen viel Zeit in Anspruch. Hier findest du alle Nachteile von Immobilien.

Sollte ich in Immobilien investieren?

Diese Frage kannst und wirst du dir nur selbst beantworten können. Sei dir der Vor- und Nachteile dieser Anlageklasse bewusst und wäge sie für deine persönliche Situation ab. Fasse bitte keine Kurzschlussreaktion, denn Immobilieninvestments binden dich in der Regel mehrere Jahre. Tipp: Schau dir vorab potentielle Objekte in meinem kostenlosen Excel Kalkulations-Tool an, um zu sehen, wie lange dich das Investment bindet.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und Du kannst das auch!
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