In diesem Interview frage ich Marco Drapalla von der DI Wirtschaftsberatung nach Tipps und Tricks, die man nutzen kann, um die perfekte Finanzierung zu bekommen!
Über die Kategorie Finanzierung
Solide Finanzierungen sind das Fundament deiner Immobilien Investitionen und das Thema dieser Kategorie. Grundsätzlich kann man zwischen zwei Finanzierungsmethoden unterscheiden: Zum Einen das so genannte Annuitätendarlehen, welches ich als den Klassiker bezeichnet würde und zum anderen das weitaus weniger bekanntere variable Darlehen.
Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen wird eine Summe X bei der Bank (Entweder bei deiner Hausbank oder einer Direktbank (z.B. Comdirekt) finanziert und je nach jährlicher Tilgung (z.B. 2% des Gesamtbetrages) wird der Betrag anteilsweise monatlich zurückgeführt. Hierbei setzt sich der Betrag sowohl aus einem Zinsanteil, als auch einem Tilgungsanteil zusammen. Wie das Ganze im zeitlichen Verlauf aussieht, kann man schön in meinem Excel Kalkulationstool für Immobilien nachvollziehen (welches übrigens kostenlos ist). Während zu Beginn der Rückzahlung der Tilgungsanteil noch niedriger ist (und damit der Zinsanteil höher), invertiert sich das im Laufe der Zeit (wodurch du dann mehr tilgst und weniger Zinsen zahlst). Der Zinssatz, den du an die Bank zahlst, ist über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Heißt: Du hast über den Zeitraum, den du mit der Bank vereinbarst (und der natürlich deinen Zinssatz mitbestimmt) die Sicherheit, dass sich die Zinsen nicht ändern werden. Unabhängig von den Entwicklungen am Finanzmarkt, den Aktivitäten der EZB oder eine Veränderung des Immobilienmarktes. Ein großer Nachteil des Annuitätendarlehens ist, dass du bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens (bedeutet: Du kannst auf einen Schlag alles zurückzahlen) eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst. Da dies bei einer langfristigen Vermietung eher selten der Fall ist, wird das Annuitätendarlehen vorrangig beim Eigenheim, sowie bei Buy and Hold Immobilienprojekten verwendet.
Variable Finanzierung
Dem Annuitätendarlehen gegenüber steht das weitaus weniger populäre variable Darlehen. Hier orientiert sich der Zinssatz meist an einem öffentlichen Zinsindex (z.B dem Euribor) und ist nicht festgeschrieben, kann sich also ändern. Das variable Darlehen wird aufgrund seiner flexiblen Gestaltungsmöglichkeit meistens für Fix and Flip Immobilienprojekte verwendet. Wie das exemplarisch aussehen kann, habe ich in diesem Youtube Video erörtert: Fix und Flip: Die perfekt Finanzierung. Der größte Vorteil des variablen Darlehens ist jener, dass du es jederzeit zurückzahlen kannst, ohne die Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auf der anderen Seite musst du stets auf der Hut sein, dass sich die Zinsen nicht negativ entwickeln (also nach oben gehen) und sich daher die Konditionen des Darlehens dramatisch verschlechtern.
Finanzierung über eine Kreditlinie
Zu guter letzt gibt es noch die Möglichkeit seine Projekte über eine so genannte Kreditlinie zu finanzieren. Kreditlinie heißt, dass du bei der Bank einen betrag X besicherst, um in diesem finanziellen Rahmen weitesgehend selbstständig arbeiten zu können. Beispiel: Du gehst zur Bank und sagst, dass du gerne Fix & Flip Geschäfte von Eigentumswohnungen machen möchtest und daher stets Liquidität in Höhe von 300.000€ brauchst. Nun könnte die Bank zu dir sagen, dass sie dir den Rahmen von 300.000€ einräumt, aber in Summe 250.000€ in Form von Eigenkapital / Grundschulden / Aktiendepots besichert haben will. Kannst du das sicherstellen wird dir ein Konto zur Verfügung gestellt, das einen Kontostand von 0€ hat und das du bis 300.000€ ins Minus bringen kannst (Ähnlich wie bei dem Überziehen eines Girokontos, nur dass es an dieser Stelle sinnvoll ist). Mit diesem Konto kannst du dann autark arbeiten und in Summe Objekte in Höhe von 300.000€ akquirieren, bzw. die Verkaufspreise auch wieder von deinen Käufern auf dieses Konto einzahlen lassen. Wenn du gerade keine Objekte mehr im Bestand hast und der Kontostand ist nach allen Abzügen über 0€, hast du gut gewirtschaftet, andernfalls solltest du deine Strategie noch einmal überdenken ;).
Die Finanzierung der Immobilie ist und bleibt ein wichtiger Baustein für erfolgreiche Investments - unterschätze diesen Faktor auf keinen Fall. Ich wünsche dir gute Finanzierungen und ertragreiche Geschäfte!
Häufig gestellte Fragen
Wie finanziert man eine Immobilie?
In der Regel wirst du das mit Fremdkapital von deiner Bank tun. Hier gibt es entweder die Möglichkeit, ein variables Darlehen oder ein Annuitätendarlehen aufzunehmen. Vor der Finanzierung solltest du dir unbedingt den Tilgungsplan machen und dir Gedanken über die anfallenden Nebenkosten machen.
Ist die Hausbank oder eine Direktbank besser?
Schwer zu pauschalisieren. Beide Modelle haben ihr Vor- und Nachteile. Die Hausbank punktet mit persönlichem Kontakt, während die Direktbank häufig marginal bessere Konditionen hat. Einen ausführlichen Vergleich beider Varianten findest du hier: Hausbank oder Direktbank?.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn du deinen Kredit beim Aunnuitätendarlehen vorzeitig zurückzahlst, bekommt die Bank in der Regel eine Entschädigung (für verloren gegangene Zinsen), die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Genauere Infos zur Finanzierung findest du hier.
