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16. August 2020 Fabian

Die Makrolage bei Immobilien – So gehst du vor (Tipps!)

Das Wichtigste zusammengefasst

Bevor du in eine Immobilie investierst, solltest du dir Gedanken über die Makrolage machen. Hier erfährst du, worum es sich bei der Makrolage handelt und, wie du die perfekte Makrolage findest.

Definition Makrolage

Bei der Makrolage von Immobilien schauen wir uns an, in welcher Region du deine Immobilie kaufen möchtest. Soll heißen: in welcher größeren Stadt oder in welchem Landkreis du prinzipiell investieren möchtest. Parallel zu diesem Blogpost solltest du dir außerdem dieses Video anschauen, indem 3 Themen genauer analysiere; Lage, Lage & Lage!

In welcher Makrolage investieren?

Du möchtest deine erste Immobilie in einer Lage besitzen, in der du sie derzeit und auch noch mit hoher Wahrscheinlichkeit in 20 – 30 Jahren gut vermieten kannst. Du musst also in gewisser Weise einen Blick in die Zukunft werfen. Das heißt, dass sich eine Lage, sowohl Mikro- als auch Makrolage, verschlechtern, aber auch verbessern kann. Am Ende dieses Entscheidungsprozesses steht also eine Region bzw. Stadt fest.

In unserem Beispiel wäre dies nun Bielefeld. Hierzu gibt es zwei grundlegende Ansätze, wobei diese sich im Idealfall überschneiden.

  1. Du investierst dort (im Umkreis von ca. 20 km), wo du wohnst bzw. langfristig wohnen willst. Hier hast du vielleicht auf der einen Seite nicht die „ideale“ Gegend aus Rendite-Sicht, allerdings fällt somit ein großer Nachteil von Immobilien – die Tatsache, dass sie immobil sind – weitaus weniger ins Gewicht.
  2. Du investierst in einer attraktiven Lage, in der es hervorragende Zukunftsaussichten gibt. Hierbei kannst du auf folgende Faktoren achten:
    • Wirtschaftsentwicklung; wächst die Wirtschaft nachhaltig?
    • Arbeitsmarktentwicklung
      • Arbeitslosenzahlen und deren Entwicklung
      • Beschäftigte nach Sektor
    • Unternehmensstruktur
      • Abhängigkeit von 1–2 großen Unternehmen?
      • Gibt es öffentliche Einrichtungen (Ämter, Behörden, …)?
      • Handelt es sich um eine Universitätsstadt?
      • Wird in die Stadt gependelt oder rausgependelt?
    • Bevölkerungsentwicklung; wächst oder schrumpft die Bevölkerung?
    • Verkehrslage
      • Anbindung an die Autobahn
      • Flughafen
      • Bahnhof (evtl. mit ICE)
    • Lebensqualität
      • Nähe ins Grüne, Berge, Meer
      • innerstädtische Naherholungsgebiete • kulturelles Angebot
    • Steuerliche Situation; wie hoch sind
      • Grunderwerbssteuer (variiert von Bundesland zu Bundesland, siehe Nebenkosten-Rechner)
      • Grundsteuer

Makrolage Recherche & Quellen

Bei folgenden Quellen kannst du recherchieren:

Hier sei nochmals auf den alten, aber stimmigen Spruch hingewiesen:

Glaube niemals an eine Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.

Nichtsdestotrotz kannst du dir ja die reinen Grunddaten anschauen und mit diesen arbeiten.
Städte und Regionen lassen sich wie folgt klassifizieren:

  • A-Lagen – Topstädte wie Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Köln, Leipzig, Frankfurt, Düsseldorf
  • B-Lagen – Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern wie Mannheim, Wiesbaden, Kassel, Erfurt, Augsburg, Ingolstadt
  • C-Lagen – Speckgürtel der obigen Lagen
  • D-Lagen – Periphere, ländliche oder strukturschwache Lagen wie mitten im Schwarzwald, Bayrischer Wald, Vorpommern

Von A-Lage zu D-Lage:

  • Steigt Rendite
  • Sinkt (langfristige) Vermietbarkeit
  • Sinkt Konkurrenz
  • Sinken qm-Preise
  • Sinken Mieteinnahmen (aktuell kann man allerdings im Speckgürtel teilweise aufgrund der Mietpreisbremse mehr verlangen…)

Anbei noch zwei Schaubilder, um dir selbst Gedanken zu machen:

Mikrolage und Nanolage

Ich habe auch einen Blogpost zur Mikro- und Nanolage geschrieben, den findest du hier:
Immobilien: So findest du die richtige Mikrolage + Nanolage

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage?

Während die Makrolage die Stadt, bzw. Region beschreibt, in der investiert wird, geht es bei der Mikrolage um die Region / Stadtteil innerhalb der Makrolage. Nähere Informationen findest du in der Definition der Makrolage.

Was ist die beste Makrolage innerhalb Deutschlands?

Das ist schwer zu pauschalisieren, denn generell lassen sich in allen Lagen gute Deals machen. Nichtsdestotrotz solltest du die Makrolage ausführlich recherchieren, bevor du in eine Immobilie investierst. Ich habe dir eine Liste der wichtigsten Tools zur Makrolage geschrieben, die alle nötigen Tools & Quellen beinhaltet.

Was ist eine A-Lage, was eine B- oder C-Lage?

Während Top Städte wir Berlin, München oder Hamburg als A-Lagen bezeichnet werden, handelt es sich bei B-Lagen meist um Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern (z.B. Mannheim oder Wiesbaden). C-Lagen beschreiben den Speckgürtel der obigen Lagen und D-Lagen die strukturell Schwächsten Regionen in Deutschland. Alle Beispiele findest du in dieser Liste der wichtigsten Lagen + Beispiele.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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