11. Januar 2021 Felix

Mietvertrag kündigen: Das solltest Du beachten (+ Vorlage)

Das Wichtigste zusammengefasst

Mietvertrag kündigen - ✓ Alle Möglichkeiten ✓ Vorlage zum Download ✓ Rechte und Pflichten als Vermieter

Den Mietvertrag kündigen (die Vorlage gibt es hier zum Download) sollte für dich als Vermieter die letzte Option sein, wenn es zu einer schwerwiegenden Meinungsverschiedenheit oder anderem Konflikt mit einem Deiner Mieter kommt. Heißt: Bitte lese Dir, bevor Du dir auch nur annähernd Gedanken über eine Kündigung machst, gut durch, was Deine Aufgaben und Pflichten als Vermieter sind. Du willst den Mietvertrag kündigen, weil Dein Mieter nicht zahlt? Dann versuche zunächst alle Methoden, die ich Dir in folgendem Beitrag zusammengefasst habe: Mieter zahlt nicht 😱 – Das kannst du tun (5 Schritte!).

Mietvertrag kündigen – das sagt das Mietrecht

Wahrscheinlich wird es für Dich nichts Neues sein, dass sich das Mietrecht in Deutschland prinzipiell sehr stark auf die Seite des Mieters stellt: Er soll seinen Lebensmittelpunkt nicht verlieren und willkürliche Kündigungen des Mietvertrages sollen generell unterbunden werden. Natürlich ist man als Mieter nicht aber auch nicht gänzlich vor einer Kündigung des Mietvertrages geschützt.

Haben Mieter und Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen (im Normalfall unbefristet), können Mieter – im Gegensatz zu Vermietern – diesen ohne Angabe von Gründen kündigen. Als Vermieter benötigst du einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.

Deshalb lohnt es sich, im Folgenden kurz die Gründe für eine mögliche Kündigung des Mietvertrages näher in Auge zu fassen:

Gründe für die Kündigung eines Mietvertrages

Kündigung des Mietvertrages wegen Pflichtverletzung

Die mit Abstand am häufigsten begangene Pflichtverletzung von Mietern ist und bleibt der Zahlungsverzug. Jedoch gibt es noch eine Menge weiterer Pflichtverletzungen, die zu einer Kündigung des Mietvertrages führen können:

  • Unerlaubte Untermieter / Weitervermietung / …
  • Unerlaubtes Halten von Haustieren
  • Grobe Verstöße gegen die Hausordnung
  • Es leben zu viele Personen in der Wohnung
  • Unterlassung von Gartenarbeit / Kehrwoche / …

Oberste Priorität hat, dass Du den Grund schriftlich benennst und natürlich auch nachweisen kannst (z.B. durch Kontoauszüge). Außerdem sollten die genannten Verletzungen nicht länger als 6 Monate zurückliegen, ehe Du den Mietvertrag kündigen möchtest. Das ist der Ablauf der Kündigung:

  1. Du teilst Deinem Mieter die fristlose Kündigung schriftlich mit. Darin ist ihm eine Frist von 1 bis 2 Wochen zur Räumung der Wohnung einzugestehen
  2. Geht der Mieter aus der Wohnung, ist alles gut, verstreicht die Frist allerdings und er macht keine Anstalten die Wohnung zu verlassen, kannst Du ihn nicht eigenhändig „rauswerfen“. Es folgt eine offizielle Räumungsklage von Dir als Vermieter
  3. Wenn der Mieter trotz Räumungstitel immer noch nicht auszieht, endet die Klage in einer Zwangsräumung. Dies ist der letzte und finale Schritt, der im Rahmen einer Räumungsklage angegangen wird.

Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf

Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Dazu zählen insbesondere

  • Du als Eigentümer
  • Kinder / Stiefkinder
  • Geschwister
  • Neffen / Nichten
  • Schwiegerkinder / Schwiegereltern
  • Schwager / Schwägerin

Ferner muss der kündigende Vermieter gute und nachvollziehbare Gründe offenlegen, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Dies könnte beispielsweise sein:

  • Der Wunsch im eigenen Haus zu wohnen, da man selbst noch in einer Wohnung lebt
  • Nutzung als Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Hauses
  • Kinderwunsch / Vergrößerung der Familie
  • Die Immobilie einem der oben genannten Angehörigen zur Verfügung zu stellen
  • Wunsch, sich räumlich zu verkleinern
  • Beruflich bedingte Zweitwohnung
  • Kürzerer Arbeitsweg durch Umzug

Auch hier ist die Kündigung des Mietvertrages dem Mieter schriftlich unter Nennung des Grundes mitzuteilen. Genau wie bei der Pflichtverletzung wäre bei der Anmeldung von Eigenbedarf die letzte Instanz eine Räumungsklage / Zwangsräumung.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Hast Du als Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie z.B. „Eigenbedarf“, musst Du die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten:

Wohndauer Mieter Kündigungsfrist
weniger als 5 Jahre 3 Monate
mehr als 5 Jahre 6 Monate
mehr als 8 Jahre 9 Monate

Gegenrechte des Mieters

Der Mieter hat zu jeder Zeit ein so genanntes Widerspruchsrecht nach Sozialklausel. Heißt: Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann es durchaus passieren, dass der Mieter wohnen bleiben darf, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die als schwerwiegender als das Kündigungsinteresse des Vermieters eingestuft werden…

Vorlage / Muster zur Kündigung des Mietvertrages

Bitte beachte bei der Kündigung unbedingt folgende Punkte

  • Versende das Schreiben unbedingt per Einschreiben mit Rückschein
  • Richte die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Personen
  • Halte dich unbedingt an die gesetzlichen Kündigungsfristen
  • Nenne eindeutig den Grund der Kündigung

Fazit

Die Kündigung eines Mietvertrages ist und bleibt in Deutschland ein extrem sensibles Thema und kann schnell zum (wirtschaftlichen) Desaster legen. Deshalb kann ich es Dir nur noch einmal ans Herz legen, im Falle einer Pflichtverletzung zunächst offen und freundlich Deinen Mieter zu kontaktieren – das spart beiden Zeit, Stress und am Ende des Tages auch Geld. Ich wünsche Dir alles Gute!

Kostenlos

Vorlage: Mietvertrag kündigen (kostenloser Download)

Hier erhältst Du die Vorlage zur Kündigung des Mietvertrages kostenlos!

Häufig gestellte Fragen

Welche Gründe gibt es für die Kündigung eines Mietvertrages?

Die 2 gängisten Gründe sind Pflichtverletzungen des Mieters, sowie eine Anmeldung von Eigenbedarf. Alle Regeln zu diesen Varianten finden du in diesem Artikel.

Wo finde ich eine Vorlage zur Kündigung des Mietvertrages?

Eine gute Vorlage findest Du hier. Sie beinhaltet alle nötigen Informationen, wie beispielsweise den Grund der Kündigung, die zugehörigen Kündigungsfristen und referenziert auf die folgerichtigen Regelungen im BGB.

Wie lange sind die gesetzlichen Kündigungsfristen?

Das hängt davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat: War der Mieterweniger als 5 Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, lebte er mehr als 5 Jahre in der Immobilie, beläuft sich die Frist bereits auf 6 Monate und bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren schlägt die Kündigungsfrist mit 9 Monaten zu Buche. Alle weiteren Informationen findest du in diesem Artikel.

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Fabian Fröhlich
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