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27. April 2020 Giaco

Privatier mit Immobilien werden 💰 (Anleitung!)

Das Wichtigste zusammengefasst

Möchte nicht jeder Privatier werden? Aber was genau ist ein Privatier und was ist hierfür notwendig (z.B Immobilien). Das schauen wir uns in diesem Blogpost an!

Möchte nicht jeder Privatier werden? Kann schon sein! Aber was genau ist ein Privatier und was ist hierfür notwendig. Folgendes schauen wir uns in diesem Blogpost an. Dabei gehen wir dann auch im speziellen darauf, ein wie man Privater mit Immobilien werden kann.

Privatier werden – die Definition

Schauen wir uns zuerst an, was ein Privatier ausmacht. Hierzu mal ein Blick zu Wikipedia. Dort findet sich folgende Definition:

„Als Privatier, auch Privatus und weiblich Privata bzw. Privatière, gilt allgemein eine Person, die finanziell so gut gestellt ist, dass sie nicht darauf angewiesen ist, zur Deckung ihrer materiellen Bedürfnisse einer Erwerbstätigkeit nachzugehen, unabhängig davon, wie sie zu dem Vermögen gekommen ist. Der Privatier bezieht keine Unterstützung vom Staat und bezahlt sämtliche Steuern und sonstige Abgaben selbst.“ (Quelle: Wikipedia)

Wikipedia fasst es, natürlich, schon ganz gut zusammen. Allerdings fehlt mir in diesem Zusammenhang für die praktische Anwendung noch der zeitliche Hintergrund. Ein Privatier muss den oben geschilderten Zustand auch den Rest seines Lebens halten können. Es bringt wohl wenig mit 30 Jahren, in der Blüte des Lebens, 50.000€ Erspartes zu haben, parallel hährlich 20.000€ auszugeben und sich dann Privatier zu nennen. Für 2-3 Jahre ist man das, aber was ist danach? Daher sollte eben die zeitliche Komponente mitbetrachtet werden, die es einem (sehr wahrscheinlich) ermöglicht, sein ganzes Leben lang so zu leben. Zusätzlich kommt dazu, dass sich die Lebensumstände in der Regel mit steigendem Alter ändern. Wenn man als Student jeden Monat 1.000€ hätte ist man in größer 80% der Fälle wohl Privatier – als Familienvater mit Haus und Hof wohl eher nicht.

Nun gilt es zusätzlich noch den Worlaut „finanziell gut gestellt“ näher anzuschauen. Sicherlich kann man hier 2 Zustände unterscheiden.

  • Der eine ist, das das Barvermögen so groß ist – dann kann man dieses einfach nach und nach aufbrauchen und trotzdem wie ein Privater leben kann. Sagen wir man verkauft mit 30 seine Firma für 100 Mio.€ und gibt jedes Jahr 1 Mio. aus, ohne, dass etwas dazu kommt. Schauen wir uns die durchschnittliche Lebenserwartung an, kann man sich unter diesen Umständen wohl Privatier nennen.
  • Beim zweiten Zustand sorgt das Vermögen für steten Cashflow. Machen wir auch hier ein Beispiel: Man hat z.B. Aktien im Wert von 1 Mio.€ und diese werfen jedes Jahr 50.000€ Dividende ab. Dann kann man jedes Jahr 20.000€ ausgeben (der Rest ist für die Steuer und Bildung von Rücklagen) und sich ebenso Privatier nennen.

Wobei wir auch schon beim nächsten Punkt sind. Die Steuer, ja die Steuer sollten man nicht vergessen. Niemals!! Man kann nicht 50.000€ einnehmen und einfach wieder ausgeben (zumindest in Deutschland nicht). Etwas sprichwörtlichen vom Kuchen gehört auf die Seite. Genau so verhält es sich mit den Rücklagen. Es ist ja schließlich nicht garantiert, dass jedes Jahr 50.000 € Dividende ausgeschüttet werden oder die Kurse stetig steigen.

Privatier werden – der „Fuck you“-Zustand

Natürlich gilt es wie beim Allem im Leben: Die Dinge kommen mit einem Preisschild. Daher lohnt es sich sicherlich, auch nach dem „Warum?“ zu fragen. Als Privatier hast du die Freiheit zu tun und zu lassen, was du willst. Noch besser ist, dass du Dinge die du nicht tun willst auch nicht tun musst. Am Besten ist, dass du „Fuck you“ oder „Fockk you“ wie Conor McGregor sagen würde, sagen kannst. Nun kannst du immer Urlaub machen, oder nur Sport treiben, oder arbeiten an was du willst, oder Philosoph werden oder einfach einem ganz normalen Job nachgehen. Wenn dein Chef dich aber anpisst, sagst du einfach „FOCKK YOU“!

Privatier werden mit Immobilien

Nachdem wir nun geklärt haben, was einen Privatier auszeichnet, schauen wir uns an, wie dies mit Immobilien möglich ist. Dabei gehen wir vor allem auf den zweiten Zustand ein, also die Tatsache, dass die Vermögenswerte in gewissen Zeitabständen stetige Erträge abschmeißen. Dies wäre bei den Immobilien, wie der ein oder andere vielleicht schon gedacht hat, die Miete (das so genannte „Buy and Hold“ Prinzip).

STOP – zuerst gilt es aber zu definieren, ab wann man du dich als „finanziell gut genug“ gestellt siehst. Sind dies bei dir 2.000€ im Monat, 3.000€, 10.000€ …? Dies kannst natürlich nur du für dich beantworten und hängt auch extrem von deiner Lebenssituation ab (und ändert sich garantiert ein paar Mal in deinem Leben).

Nun geht es ans Operative. Wenn du für dich 50.000€ im Jahr definiert hast, dann brauchst du 100.000€ bis 150.000€ an Mieteinnahmen. Denn auch hier gilt, Steuern und Rücklagen nicht vergessen. Deine Immobilie will schließlich auch mal saniert werden. Hierfür führe ich den Bergriff „Nachhaltigkeit“ für unsere Diskussion ein.

Die „Nachhaltigkeit“ deiner Immobilie. Mit Nachhaltigkeit meine ich hier die zeitliche Komponente. Sind die Immobilien in Lagen, die auch noch in Jahrzehnten gute Mieten versprechen? Wohl eher weniger zu empfehlen wäre hier die Wohnung in einer Bergarbeiterstadt die in 10 Jahren verlassen wird. Dann gilt es noch auf den baulichen Zustand zu achten. Wenn die Wohnung in 10 Jahren zusammenkracht, weil du die Mieteinnahmen komplett verprasst, dann wirft sie auch keine Miete mehr ab.

Jetzt aber zum eigentlichen Thema: Sagen wir du bist 25 Jahre, hast einen vernünftigen Job und eine gute Bonität. Zusätzlich hast du noch 10.000€ auf der hohen Kante. Aus dieser Situation heraus kaufst du dir eine Wohnung für 50.000€, welche dir 5.000€ Mieteinnahmen pro Jahr verspricht. Von diesen 5.000€ bleiben dir abzüglich aller Kosten (Tilgung, Rücklagen, Steuern, …) 2.500€ pro Jahr, welche du sparst und nach 2 Jahren die nächste Wohnung kaufst, die dir ähnliche Erträge liefert. Hierdurch halbiert sich deine Zeit, bis du wieder 5.000€ angespart hast. Mit jeder Wohnung, die du kaufst wird dieser Schwungrad schneller. Hierdurch hast du nach 10-15 Jahren 15-20 Wohnungen, welche dir deine Mieteinnahmen sichern und dich vielleicht zum Privatier machen.

Jetzt denkst du dir wahrscheinlich: Schön und gut – aber wie soll ich das konkret anstellen. Es hat niemand gesagt, das es leicht ist. Solche Wohnungen finden sich nicht an jeder Straßenecke. Der Aufbau und vor allem auch die Verwaltung sind Arbeit. Denn, wie oben diskutiert, soll das Ganze auch nachhaltig sein. Nichtsdestotrotz ist es natürlich machbar. Ich wünsche dir ganz viel Erfolg auf deinem Weg!

Experten-Tipp

Wenn sich deine operative Arbeit tatsächlich nur noch darauf beschränkt, Mieteingänge zu kontrollieren, solltest du dir dringend Mal das Vermieterpaket der DKB oder das Konzept von Vermietet.de anschauen – beides klasse Produkte, die dir noch einmal mehr Zeit einsparen 😉.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Privatier?

Ein Privatier hat es geschafft, fast ausschließlich von einem passiven Einkommensstrom (z.B. durch Buy and Hold Immobilien zu leben und muss (kaum) noch operativ arbeiten.

Wie wird man Privatier?

Die meisten werden durch Immobilien Privatier, jedoch gibt es auch etliche weitere Möglichkeiten, Privatier zu werden.

Kann jeder Privatier werden?

Das geht definitiv! Jedoch erfordert es in fast allen Fällen jahrelange, harte Arbeit. Außerdem musst du eine große Risikotoleranz besitzen.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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