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6. September 2020 Fabian

Rendite berechnen bei Immobilien (einfache Anleitung ✅!)

Das Wichtigste zusammengefasst

Ich zeige dir eine einfache Methode, wie du die Rendite von Immobilien innerhalb weniger Sekunden schnell und effizient berechnen kannst. Rendite berechnen einfach gemacht ✅

Berechnung der Bruttorendite bei Immobilien

Rendite berechnen bei Immobilien: Diese grobe und schnelle Berechnung kannst du schon vor einer Besichtigung durchführen, um zu sehen, ob das Objekt grundlegend für einen Kauf in Frage kommt. Die Berechnung kannst du ganz einfach am Taschenrechner durchführen.

Bruttorendite = Kaltmiete * 12 / Kaufpreis * 100

Die Rendite sollte jetzt größer als 5% sein und gleichzeitig auf den Quadratmeter gesehen nicht übermäßig teuer sein (dieser Wert unterscheidet sich natürlich je nach Markt und Lage).

Beim Rendite Berechnen gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die Wohnung ist vermietet, und der Mieter will in der Wohnung bleiben: Hier ist die Berechnung einfach – du hast alle Parameter, die du für die Berechnung der Rendite brauchst, und kannst sie direkt mit der obigen Formel ermitteln
  • Die Wohnung ist nicht vermietet: Hier musst du nun ein Gespür dafür haben, wie viel Miete du für dieses Objekt in dieser Lage (langfristig!) verlangen kannst.

Aber Vorsicht: Wenn du in einer Hochphase mal viel Miete verlangen kannst und sich dann deine Wohnung nur gerade so trägt, dann hast du ein Problem, wenn die Miete mal zurückgehen sollte oder es eine unerwartete Sonderumlage gibt. Die erzielbare Miete kannst du entweder aus dem aktuellen Mietspiegel, Marktberichten von Immobilienmaklern oder vergleichbar inserierten Wohnungen auf den gängigen Portalen herausfinden. Aber wie gesagt: lieber passiv kalkulieren und alles was on top kommt ist „nice to have“.

Optimierung der Rendite

Wenn die Immobilie nun im ersten Check nicht den Renditeerwartungen entspricht, hast du die folgenden Möglichkeiten:

  1. Verhandeln, um den Kaufpreis zu verringern (solltest du ohnehin machen)
  2. Die Chance haben, die Miete nach dem Kauf zu erhöhen
  3. Den Deal verwerfen. Bitte scheue dich vor allem als Anfänger nicht davor, dies zu tun. Dies solltest du wesentlich, wesentlich öfter tun als etwas zu kaufen.

Merke: Im Einkauf liegt der Gewinn – ein Kaufpreis unter Marktwert ist ein Muss.
Merke: Deine Immobilie sollte sich auch bei unterdurchschnittlichem Mietpreis noch tragen.
Merke: Du willst keinen negativen Cashflow durch deine Wohnung.

Berechnung der Nettorendite bei Immobilien

Nachdem wir nun eine einfache und schnelle Methode kennengelernt haben, um die Bruttorendite zu berechnen, welche uns eine grobe Einschätzung gibt, ob es sich lohnt, weiter an der Immobilie dranzubleiben, müssen wir hier noch etwas in die Tiefe gehen.
Die Formel bleibt im Grunde dieselbe:

Nettorendite = (Jährliche Mieteinnahmen – laufende Kosten) / Gesamtkosten für Kauf) * 100

Gesamtkostenfür Kauf

  • Kaufkosten (was der Verkäufer bekommt)
  • + Notar (ca. 1% des Kaufpreises)
  • + Umschreibungskosten ( ca. 500€ für eine Eigentumswohnung
  • + Grunderwerbskosten (ca. 5%, je nach Bundesland)
  • + Evtl. Makler (3% – 6%)
  • + Evtl. einmalige Renovierungskosten

Experten-Tipp

Dir ist es zu aufwändig, all diese Kosten „per Hand“ aufzusummieren? Mir auch! Deshalb habe ich einen vollautomatisierten Immobilien-Nebenkostenrechner entwickelt, der dir alle Werte in wenigen Mausklicks berechnet. Bonus: Das ganze gibt es sogar als App 😉.

Einnahmen

  • Jährliche Mieteinnahmen
  • Nicht umlagefähige Nebenkosten
  • Instandhaltungsrücklage (ca. 10–15€ je Jahr und qm)*
  • evt. Sonderumlage

*Diese werden bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) automatisch gebildet und sind dann in den nicht umlegbaren Nebenkosten enthalten.

Fazit zur Nettorendite

Diese Nettorenditen-Berechnung für Immobilien ist um Einiges aufwendiger und wird die Rendite senken. Nach dieser Methode muss die Rendite auf jeden Fall im positiven Bereich liegen. Dabei sollten die Annahmen im Zweifelsfall lieber etwas pessimistisch getroffen werden. Also lieber mit weniger Miete rechnen, mit höheren Rücklagen und höheren Renovierungskosten.

Rendite berechnen: Ein Beispiel

Ausgaben

Kaufkosten 100.000€
Notar + 1.000€
Umschreibungskosten + 1.000€
Grunderwerbskosten + 5.000€
Maklercourtage (4%) + 4.000€
Renovierung + 5.000€
Summe Gesamtkosten 116.000€

Einnahmen

Mieteinnahmen pro Jahr 7.000€
Nicht umlegbare Nebenkosten – 1.500€
Rücklagen – 1.000€
Sonderumlagen – 1.200€
Summe Gesamteinnahmen 3.300€

Ergebnis

Nettorendite = 3.700€ / 116.000€ = 3,2%

Merke dir immer: Je besser die Rendite, umso mehr Gewinn für dich und umso schneller ist die Wohnung abbezahlt. An dieser Stelle etwas Mathematik: Die Rendite berechnet sich durch den Kaufpreis / die jährlichen Mieteinnahmen. Das heißt: Auf der einen Seite der Gleichung sollte die Zahl NACHHALTIG möglichst niedrig sein und auf der anderen Seite der Gleichung NACHHALTIG möglichst hoch. Was meine ich mit nachhaltig? Der Zustand beim Einkauf sollte entweder gut sein oder aber – falls die Wohnung keinen guten Zustand hat – Kaufpreis + Renovierungskosten in Summe gut.
Klar stellst du dir gerade die Frage: Was will ich mit meiner Immobilie auf keinen Fall? Hier höre ich fast immer die Antwort: „Unsicherheit“ Der Gedanke ist natürlich gerechtfertigt, denn:

  • Der Wert der Immobilie kann einbrechen
  • Es kann zu Leerstand kommen
  • Die Miete, die du verlangen kannst, kann geringer werden

Wie oben schon erwähnt, wird dir niemand mit 100%iger Sicherheit versprechen können, dass sich dein Investment rentiert. Umso wichtiger ist es, dass die Zahlen beim Einkauf solide und sattelfest sind.

Cashflow-Check

Neben der Rendite, die eine Aussage darüber zulässt, wie lange es dauert, bis die Immobilie rechnerisch abgezahlt ist, ist noch der Cashflow zu überprüfen – denn der gibt ja die Differenz aus Mittelabfluss und Mittelzufluss innerhalb einer Periode an. Diese Periode ist bei uns in der Regel ein Monat. Du willst generell, dass der Cashflow positiv ist, um nicht jeden Monat noch aus anderen Quellen Geld nachschießen zu müssen und deine Liquidität zu erhöhen. Dies sollte allerdings nicht zulasten einer allzu niedrigen Tilgung gehen. Diese zusätzliche Liquidität kannst du dann für Sondertilgungen, weitere Deals oder auf die hohe Kante nehmen. Schauen wir uns das Ganze an einem Beispiel für eine Wohnung mit einer Finanzierungssumme von 100.000 € und demselben Kaufpreis an:

Mittelzufluss / Monat Mittelzufluss / Monat
Mieteinnahmen:
500€
Zins 2%:
2.000€ / 12 = 167€
Tilgung 2%:
2.000€ / 12 = 167€
Nicht umlegbare Nebenkosten:
100€
Evt. Sonderumlage
Summe:
500€
Summe:
434€

Du siehst also: Mit einer Rendite von 6 % steht die Wohnung gut da. Und du erkennst die Stellschrauben.
Wenn du die Zinsen drückst, hast du einen besseren Cashflow und kannst mehr tilgen. Bei einer höheren Tilgung sinkt zwar dein Cashflow, aber die Wohnung gehört schneller dir. Nebenkosten sind nur bedingt beeinflussbar. Man könnte die Rücklagen minimieren. Diese sind allerdings in der Regel meistens zu niedrig und werden ja auch nur verwendet, um die Substanz des Hauses zu bewahren. In vereinzelten Fällen kann es aber auch sein, dass die Rücklagen zu hoch sind. Dann kannst du dies bei der Eigentümerversammlung auch gerne ansprechen.
Vor allem, wenn die Wohnung sehr klein ist und entsprechend wenig Miete abwirft, kann es schwer sein, einen positiven Cashflow zu realisieren. Dies liegt daran, dass die Nebenkosten relativ gesehen zu groß sind. Die Hausverwaltung will in der Regel mindestens 20€ absolut pro Wohnung und Monat. Bei 100€ Mieteinnahmen sind dies 20%, bei 500 € nur 4%.

Experten-Tipp

Natürlich berechne auch ich die Rendite meiner Ankaufsobjekte nicht „von Hand“. Dennoch ist es wichtig, die Basics nachvollziehen zu können. Ich habe extra für die Berechnung der Rendite ein Excel Kalkulations Tool entwickelt, dass ich dir absolut ans Herz lege!

Realisiere immer einen Einkaufsgewinn

Mit deiner Immobilie solltest du stets einen Einkaufsgewinn realisieren. Hierdurch kannst du einen Markteinbruch leichter kompensieren, bessere Konditionen bei der Bank aushandeln und das Objekt später neu bewerten lassen. In der Regel geht damit auch eine bessere Rendite einher.
Einen Einkaufsgewinn erkennst du daran, dass dein Kaufpreis deutlich unter den Kaufpreisen für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage liegt. Die Kaufpreise anderer Objekte kannst du z.B. aus den Marktberichten von Immobilienmaklern, in den Archiven der gängigen Immobilienportale (z.B. Immobilienscout 24 oder McMakler – hier findet man die tatsächlichen Verkaufspreise und nicht die Angebotspreise) und aus deinem Gefühl aus einigen Besichtigungen ableiten. Für die Vergleichbarkeit schaust du auf die Quadratmeterpreise und die Faktoren / Renditen. Das Schöne am Einkaufsgewinn ist eben auch, dass ihn dir niemand mehr nimmt. Die Miete kann auch mal wieder fallen, aber Einkaufsgewinn bleibt Einkaufsgewinn. Oder um es anders zu sagen:

Rent may come and go, but an Einkaufsgewinn is always an Einkaufsgewinn.

Ich hoffe, dass sich dieser Spruch, oder zumindest dessen Bedeutung, immer bei dir einbrennt.

Optimierung der Rendite

Ich hoffe, ich konnte dir die Fragestellung „Bei kann ich bei Immobilien die Rendite berechnen“ anschaulich beantworten. Falls dich das Thema interessiert, wie du bei einem Bestandobjekt die Rendite optimieren kannst, lege ich dir folgendes Video ans Herz: Rendite von Wohnimmobilien optimieren

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Wie lässt sich die Rendite einer Immobilie am Leichtesten ermitteln?

Wenn du nur an der Bruttorendite interessiert bist, teilst du einfach die Mieteinnahmen per Anno durch den Kaufpreis. Die Berechnung der Nettorendite ist weitaus aufwändiger, weshalb ich die Verwendung eines Excel Kalkulations-Tools empfehle.

Was bedeutet der Faktor und wie hängt er mit der Rendite zusammen?

Der Faktor ist der Kehrwert der Rendite und gibt an, wie viele Jahre Mieteinnahmen du benötigst, um das Darlehen der Immobilie vollständig aus den Mieteinnahmen zu tilgen.

Wie kalkulieren Profis die Rendite von Immobilien?

Da sehr viele Faktoren in die Berechnung eingehen, behelfen sich Immobilienprofis in der Regel einem vorgefertigten Rendite Kalkulationstool, wie zum Beispiel diesem hier: Excel Rendite Rechner.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

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Rendite berechnen bei Immobilien (einfache Anleitung ✅!) 1
Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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