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3. Mai 2020 Fabian

So geht eine Teilungserklärung (inkl. Anleitung & Kosten 📝)

Das Wichtigste zusammengefasst

In diesem Blogbeitrag werde ich Schritt für Schritt erklären, wie man eine Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus aus Sicht eines Investors erstellt.

Ein Aufteilungsgeschäft gilt ja grundsätzlich als lohnenswertes Investment unter Immobilieninvestoren. Bevor man aber einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhaus verkaufen kann, muss man jedoch eine so genannte Teilungserklärung erstellen, insofern es noch keine gibt. Alles in allem keine Raketenwissenschaft, aber, sofern man es noch nie gemacht hat, auch nicht super easy. Es gibt einige Dinge, die man beachten sollte, dass die Aufteilung geschmeidig von statten geht und du die Wohnungen mit einem breiten Grinsen weiterverkaufen kannst. In diesem Blogbeitrag werde ich Schritt für Schritt erklären, wie man eine Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus aus Sicht eines Investors erstellt. Dabei schauen wir uns im speziellen Baden-Württemberg an.

Allgemeines zur Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Eigentümers, dass das Objekt in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Bildlich gesprochen ist das Mehrfamilienhaus vor der Teilung ein ganzer Kuchen. Erst nach der Teilungserklärung, also dem Teilen des Kuchens in einzelne Stücke, kann man ein einzelnes Stück herausnehmen und verkaufen. Die Teilungserklärung, sorgt dann dafür, das für jede einzelne Einheit ein neues Grundbuch angelegt wird.

Teilungserklärung Schritt 1: Das Objekt

Zuerst muss man natürlich ein passendes Objekt finden, bei dem sich eine Teilung finanziell lohnt (siehe auch Thema Akquise). Die Akquise soll hier nicht weiter behandelt werden, jedoch gibt es einige grundlegende Dinge, die man beachten sollte, wenn man ein Aufteilungsgeschäft machen möchte: So gibt es spezielle bauliche Anforderungen an das Objekt. Bei diesem müssen die einzelnen Wohnungen baulich und technisch getrennt sein. Dies bedeutet, dass jede Wohnung für sich zu 100% alleine genutzt werden kann, also in sich abgeschlossen ist. Jede Wohnung braucht somit einen separaten Zugang, ein Bad, eine Abstellkammer (sofern es keinen Keller gibt),… Je nach Ortschaft kommen dann noch Stellplätze hinzu. Aus technischer Sicht muss es für jede Wohnung, plus die Allgemeinräume, separate Stromzähler und Wasseruhren geben. Hierdurch wird die Zurechenbarkeit des Verbrauchs zu den einzelnen Wohnungen sichergestellt.

Der Ansprechpartner in diesen Fragen ist das jeweils zuständige Landratsamt. Hier vor dem Kauf unbedingt anrufen und informieren.

Teilungserklärung Schritt 2: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung garantiert, dass jede Wohnung einzeln zu nutzen ist und somit in sich abgeschlossen ist. Diese gibt es beim zuständigen Landratsamt. Dieses benötigt die Grundrisse und den Lageplan des komplettes Objekts und die Ansichten. Letztere kann ein Architekt erstellen und kosten je nach Größe durchaus einige Tausend €. Diese Unterlagen schickt man dann zusammen mit dem „Antrag auf Abgeschlossenheit“ (diesen gibt es beim Landratsamt) zum Landratsamt. Nach 1-4 Wochen erhält man dann, bei Einreichung richtiger und vollständiger Unterlagen, die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dies kostet ca.300€.

Teilungserklärung Schritt 3: Die Teilungserklärung

Für die eigentliche Teilungserklärung muss man zum Notar. Dieser regelt in der Teilungserklärung genau, was im Grundbuch eingetragen wird. Hier wird nun geklärt, was Sondereigentum und was Allgemeineigentum ist. Es werden also auch die Stellplätze genau zugewiesen. Zusätzlich wird eine Hausordnung erstellt. Hier muss man nun, vor allem bei der Zuweisung, sehr genau und präzise vorgehen, sonst wird es im Nachhinein aufwändig und teuer. Der Notar verlangt für die Beurkundung der Teilungserklärung einen Gebührensatz von 1,0. Der genaue Betrag richtet sich – wie beim Notar üblich – natürlich nach dem Geschäftswert. Hier geht es zum Notarkosten Rechner der Bundesnotarkammer, bei dem man den genauen Wert online ermitteln kann. Der Notar schickt die Teilungserklärung dann an das Grundbuchamt und dieses legt dann je Wohnung ein neues Grundbuch an.

Mein Fazit zur Aufteilungserklärung

Aufteilungen von Mehrfamilienhäusern können lukrative Geschäfte sein, jedoch sollten die Kosten und die Zeit, die benötigt wird, nicht unterschätzt werden. Generell gilt: Tendenziell machst du mit „Aufteilern“ mehr Gewinn, hast aber auch das Kapital länger gebunden. Eine allgemeingültige Formel gibt es nicht und du wirst die Entscheidung von Objekt zu Objekt treffen müssen, welches die richtige Strategie ist.Ich wünsche dir viel Erfolg mit deinem Aufteilungsgeschäft!

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung macht aus dem "Gesamtkuchen" Mehrfamilienhaus viele einzeln Stücke (Wohnungen), die dann als einzelne Einheit angesehen werden können.

Wie geht eine Teilungseklärung?

Der Prozess ist nicht ganz einfach. Hierfür solltest du dir aufmerksam den Blogpost durchlesen.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Das kann schwer pauschalisiert werden. Je nachdem, ob du beispielsweise einen Architekt benötigst, liegt der Preis zwischen mehreren Hundert bis zu mehreren Tausend €.

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Fabian Fröhlich
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