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19. April 2020 Giaco

Vermieter werden – 3 Möglichkeiten (Geringes Risiko 🙌!)

Das Wichtigste zusammengefasst

Du willst Vermieter werden? Mit diesen 3 Methoden kannst du es schaffen, zum Vermieter zu werden und dir ein nettes kleines Nebeneinkommen aufzubauen 🚀.

Akquise Wer möchte es nicht – Vermieter werden. Der Traum von wenig Aufwand und regelmäßigen Einnahmen. Er kann wahr werden. Leicht ist es aber nicht. Hier möchte ich die grundlegende Variante eines Vermieter-Konzeptes vorstellen, bedeutet also: Eine (oder mehrere) Wohnung(en) besitzen und vermieten. Darüberhinaus will ich aber noch auf andere, weiterführende Methoden eingehen, die du so in dieser Form vielleicht noch gar nicht gekannt hast.

Vermieter werden – mit dem Besitz einer Wohnung

Die erste Möglichkeit, die ich vorstellen möchte, ist der Weg, den die meisten Menschen bereits kennen. Hierfür sucht man eine Wohnung (die so genannte Akquise), kauft und finanziert diese (im Normalfall bei der Bank deines Vertrauens). Nach der Übergabe des Schlüssels und allen weiteren Formalitäten (Notar, Zahlung Kaufpreis, Grunderwerbssteuer etc.) kann man die Wohnung dann herkömmlich vermieten. Man muss dann aber – gesetzt den Fall man hat die Immobilie finanziert – Tilgung zahlen (man hat ja Schulden bei der Bank) und hat als rechtmäßiger Eigentümer alle Rechte und Pflichten eines Vermieters. Dazu gehören – wie gesagt – auch die Risiken eines Darlehens, Eigenkapitalbindung und eventuelle Rückgänge des Immobilienwertes, falls der Markt sich dreht. Auf der anderen Seite kann man die Zinsen bei der Steuer absetzten, frei über sein Eigentum verfügen und von einer potentiellen Wertsteigerung profitieren. Hat man die Immobilien privat gekauft, kann man sie obendrein nach 10 Jahren derzeit sogar steuerfrei verkaufen. Anbei noch einmal der Prozess im Überblick:

  1. Günstige Wohnung akquirieren und Kaufangebot abgeben
  2. Finanzierung mit der Bank klären
  3. Kaufprozess durchlaufen, um rechtmäßiger Eigentümer zu werden
  4. Bei Leerstand: Wohnung ggf. sanieren / aufwerten / möblieren
  5. Bei Leerstand: Um eine ansprechende Annonce in den hießigen Portalen kümmern
  6. Bei Leerstand: Auffindbarkeit / Auslastung durch das Portal sicherstellen
  7. Bei Leerstand: Besichtigungen durchführen und Mieter auswählen
  8. Aufsetzen des Mietvertrages und Unterschrift
  9. Zahlungseingänge kontrollieren 🙂

Vermieter werden – durch das Rent 2 Rent Konzept

Ein weiterer Weg Vermieter zu werden, ist das Rent 2 Rent Konzept. Hierfür folgendes Beispiel: Man mietet eine leere 4-Zim.-Wohnung, für – sagen wir – 700€ warm im Monat. Daraus macht man eine 4er WG mit einer Zimmermiete von 400€ warm im Monat. Dann kann man sich (vereinfacht gesagt) 4 x 400€ – 700€ = 900€ einverleiben. Anbei eine Übersicht der notwendigen Schritte:

  1. Günstige Wohnung akquirieren und anmieten
  2. Auf die Gestaltung des Mietvertrags achten (Untervermietung muss explizit erlaubt sein!)
  3. Wohnung schön gestalten / eventuell möblieren
  4. Um eine ansprechende Annonce in den hießigen Portalen kümmern
  5. Auffindbarkeit / Auslastung durch das Portal sicherstellen
  6. Den Schriftverkehr über das Portal übernehmen
  7. Besichtigungen durchführen
  8. Aufsetzen von Verträgen zur Untermiete
  9. Sicherstellung des „Hausfriedens“
  10. Zahlungseingänge kontrollieren 🙂

Bei diesem Konzept hat man weder das Risiko, des Immobilienkaufs noch das der Eigenkapitalbindung. Leider baut man aber auch fremdfinanziertes Vermögen auf. Das Rent 2 Rent Konzept ist aber sicherlich ein guter Weg, um Eigenkapital aufzubauen und vor allem in Städten, in welchen sich leicht Mieter finden lassen (z.B: Universitätsstädte), sehr empfehlenswert.

Vermieter werden – durch Verwaltung

Der dritte Weg, um Vermieter zu werden ist der Weg der Verwaltung. Hierfür auch ein Beispiel: Nehmen wir an, es gibt jemanden, der eine leerstehende 2-Zimmer-Wohnung hat. Man könnte nun mit folgendem Vorschlag auf diese Person zugehen:

Die Wohnung würde im Normalfall 500€ Mieteinnahmen bringen. Bei einer Vermietung über Airbnb würde die Wohnung 1200€ einbringen.

Wenn der Wohnungsbesitzer die Wohnung möbliert, würde man sich selbst operative Geschäft kümmern und dafür 50% der Mehreinnahmen bekommen. Operatives Geschäft heißt an dieser Stelle:

  1. Ggf. beim Möblieren helfen
  2. Konzept der Schlüsselübergabe erstellen
  3. Schöne Bilder der Wohnung machen
  4. Um eine ansprechende Annonce kümmern
  5. Auffindbarkeit / Auslastung durch das Portal sicherstellen
  6. Den Schriftverkehr über das Portal übernehmen
  7. Wohnung reinigen / reinigen lassen
  8. Vermittlung bei Komplikationen
  9. Eintreiben von Bewertungen
  10. Zahlungseingänge kontrollieren 🙂

Hier trägst du nicht einmal das Risiko einer monatlichen Miete, hast aber sonst alle anderen Nachteile wie bei Rent 2 Rent. Dies ist sicherlich auch ein guter Weg zum Einstieg ins Vermieter-Werden und funktioniert insbesondere in Städten, welche ein hohes Tourismusaufkommen besitzen (siehe 10 beliebteste Städte Deutschland bzw. Universitätsstädte)

Bonus-Tipp

Wenn du von Mieteinnahmen profitieren möchtest, aber das Investment einer Immobilie nicht vollständig stemmen kannst, kannst du dir mal das Konzept „Crowdinvesting“ anschauen. Hier kannst du bereits mit kleinen Beträgen einsteigen und an den Einnahmen der Immobilien partizipieren. Ein bekannte Plattform, die mit 5.0% bis 7.5% Zinsen pro Jahr wirbt, ist Exporo.

Häufig gestellte Fragen

Ist Vermietung eine passive Einnahme?

Definitiv nicht! Als aktiver Vermieter fallen laufende Tätigkeiten und Termine an, wie Besichtigungen, Eigentümerversammlungen, Buchhaltung, ... Eine passive Möglichkeit wäre Crowdinvesting, wie beispielsweise Bergfürst, bei du in ein Immobilien-Portfolio investierst, das professionell gemanaged wird.

Wie viel Zeit benötigt man als Vermieter?

Das ist schwer zu sagen und hängt von den Mieten ab - bei manchen hat man jahrelang kaum etwas zu tun, andere hingegen rufen fast täglich an... Eine Aufbereitung aller Aufgaben findest du in dieser Checkliste

Wie viel verdient man als Vermieter?

Dein "Lohn" hängt davon ab, ob du noch Schulden bei der Bank hast und, wie deine Objekte vermietet sind. Zudem solltest du die Steuern nicht unterschätzen! Ein guter Anhaltspunkt ist ein Excel-Kalkulationstool, das dir in wenigen Klicks die entsprechenden Daten liefert.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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