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19. Juli 2020 Fabian

Von Mieteinnahmen leben? So funktioniert’s! 👍🏻

Das Wichtigste zusammengefasst

Jeder würde es gern: Von Mieteinnahmen leben. Welche Möglichkeiten es gibt und was du unbedingt beachten solltest, erfährst du in diesem Blogpost.

Du willst von Mieteinnahmen leben? Kann funktionieren, jedoch solltest du hierfür einige Grundlagen beachten. Genauso wie du als aufgeklärter Investor oder Bauherr willst, dass deine Immobilie ein gutes Fundament hat, braucht es auch für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ein solides Basis-Know-how.

Du willst von Mieteinnahmen leben? Verstehe die wirtschaftlichen Grundlagen

Versuche stets, einen Mehrwert zu schaffen

Der grundsätzliche Funktionsmechanismus der Wirtschaft basiert auf dem Schaffen von Mehrwerten für andere. Dafür bekommt man im Gegenzug Geld, also einen Gutschein, mit dem man sich wiederum Mehrwerte für sich selbst kaufen kann.

Beispiel: Der Bäcker backt Brötchen und verkauft diese an dich. Du wirst dadurch satt und hast ein schönes Frühstück. Dies ist der Mehrwert. Hierfür bist du dann auch bereit, dem Bäcker 1€ zu zahlen. Allerdings wärst du (wahrscheinlich) nicht bereit, dem Bäcker 100€ zu geben, nur weil dieser reich werden will. Er muss Mehrwerte (die Brötchen) für dich schaffen, damit du ihm Geld gibst.

Wenn du von Mieteinnahmen leben willst, ist der Mehrwert recht einfach: ein Dach über dem Kopf für 1-n Familien. Wenn wir uns die Bedürfnispyramide nach Maslow anschauen, ist ein Dach über dem Kopf etwas, das extrem hilft, physiologische Bedürfnisse und Sicherheitsbedürfnisse zu erfüllen. Somit ist also ein Grundbedürfnis eines jeden Menschen erfüllt.

Von Mieteinnahmen leben? So funktioniert's! 👍🏻 1

Bedürfnispyramide nach Maslow

Verstehe den Effekt der Inflation

Inflation bedeutet das Aufblähen der Geldmenge: Es sind beispielsweise 1.000€ im Umlauf. Ein Brot kostet 1€. Ein Mann verdient 50€, könnte sich also 50 Brote kaufen. Die Zentralbank druckt 20€ zusätzlich und bringt sie in den Umlauf: Es gibt jetzt 1.020€. Um so viel kaufen zu können wie zuvor, erhöht Bäcker den Preis für ein Brot auf 20 / 1000 + 1 = 1,02€. Der Mann verdient immer noch 50€, kann sich aber jetzt nur noch 49 Brote kaufen. Das ist mit Kaufkraftverlust gemeint.
Dieser Geldanstieg hat zur Folge, dass dein Bargeld weniger Kaufkraft hat. Übertragen auf Immobilien bedeutet das aber auch, dass in diesem Fall deine Schulden innerhalb von 30 Jahren von der Kaufkraft her halbiert werden. Vielleicht denkst du jetzt, dass es vielleicht keine Inflation geben wird. Dies ist möglich, lass uns aber hierzu einen Blick auf die Entwicklung der Inflation in den letzten Jahren in Deutschland werfen. Der „Verlierer“ ist ein Stück weit derjenige, der Bargeld rumliegen hat,
da dieses jeden Tag, an dem es nur ein ödes Dasein unter dem Kopfkissen fristet, schlicht und einfach an Kaufkraft verliert.

Von Mieteinnahmen leben? So funktioniert's! 👍🏻 2

Entwicklung der Inflation in DE

Verbessere deine finanzielle Situation, um von Mieteinnahmen leben zu können!

Du willst:

  • Keine Konsumschulden. Soll heißen Schulden für Konsumgüter, wie Kleidung, Elektronikartikel, Auto, Urlaube etc. Falls du solche Schulden hast, mach dich nicht fertig, sondern schau, dass du diese wieder loswirst. Schnellstmöglich. Solange du Konsumschulden hast oder dich im Dispo-Kredit (Kontostand = rot) befindest, solltest du diesen Blogpost dann weiterlesen, wenn deine laufenden Finanzen im grünen Bereich sind. Peter Zwegat lässt grüßen.
  • Einen sehr guten Schufa Score. Der Score gibt an, wie wahrscheinlich es ist, dass du einen Kredit bezahlen kannst. Je höher der Score, umso wahrscheinlicher, dass man zahlen kann (auch gute „Bonität“
    genannt). Privatinsolvenz-Score = 5, abgeschlossenes Insolvenzverfahren = 29. 60% der Leute haben einen Score von über 89. Daher gilt für Dich: Ziel-Schufa Score > 95.
  • Regelmäßiges Einkommen von mindestens 2.000€ netto
  • Einsetzbares Eigenkapital. Mindestens 10.000€ frei verfügbar auf deinem Konto. Dies klingt jetzt erst mal nach viel, sollte aber für fast jeden machbar sein. Falls du den Betrag noch nicht hast, gibt es einige Möglichkeiten, dies zu erreichen. Da es ja um die Differenz zwischen deinen Einnahmen und deinen Ausgaben geht, kannst du als erste Möglichkeit deine Einnahmen erhöhen oder auf der anderen Seite deine Ausgaben reduzieren. Du als aufmerksamer Leser wirst natürlich schon die dritte Möglichkeit erkannt haben: Du machst am besten beides ;-).

Daraus resultiert in der Regel eine positive Vermögensbilanz. Natürlich ist es so, dass hieraus auch Einschränkungen in der Lebensqualität resultieren. Wie gesagt: Man muss den Preis zahlen. Du kannst es natürlich aber auch so sehen, dass du versuchst, deine Erfüllung nicht im Konsum oder zumindest nicht im übermäßigen Konsum zu finden, bis sich genug angehäuft hat, um investieren und letztendlich von Mieteinnahmen leben zu können. Anstatt dir einen neuen Fernseher zu kaufen, kaufst du dir einen gebrauchten oder eben einen kleineren. Das Gleiche gilt natürlich auch für ein Auto. Es muss nicht gleich der Neuwagen vom Händler zum ersten Job nach dem Studium sein – ein kleiner, gebrauchter bringt dich auch von A nach B.

Optimiere deinen Mindset

Bevor du die oben genannten Punkte noch nicht erfüllt hast, müssen wir gar nicht erst zum nächsten Schritt gehen. Du kannst gern weiterlesen, aber bitte, bitte erledige erst einmal diese Schritte. Wie gesagt: Nur auf einem guten, soliden Fundament kann ein stabiles Haus stehen. Deshalb verinnerliche dir die oben genannten Punkte – sie sind sozusagen die Mitternachtsformel der Immobilieninvestments. Der Grund, warum es so wichtig ist, dass du die obigen Punkte verstehst, sind deren Konsequenzen. Wenn du bei Immobilien etwas falsch machst, verschenkst du potenziell Tausende von €. Bis du das wieder in Ordnung gebracht hast, vergehen Jahre. Deshalb lohnt es sich vielleicht, erst auf dem türkischen Basar zu handeln und sich übers Ohr hauen zu lassen. Dabei verbrennt man nämlich „nur“ 50€ für eine schlecht verhandelte Ray Ban, anstatt 10.000€ für eine schlecht verhandelte Wohnung. Verinnerliche dir diese simplen Grundregeln:

  1. Schnelligkeit
  2. Verlässlichkeit
  3. Fokus
  4. Höflichkeit
  5. Professionalität
  6. Kreativität
  7. Geduld

Du denkst dir jetzt sicher, dass das doch alter Tobak ist. Allerdings wirken diese Sachen wirklich.

Gewöhne dich an große Zahlen

Der Kauf einer Immobilie ist etwas, das einen großen finanziellen Aufwand bedeutet. Es ist nicht vergleichbar mit dem Lebensmitteleinkauf vom Wochenende. Eine Immobilie kostet in der Regel viele Tausende €. Um diese Summe kommst du einfach nicht herum (siehe Möglichkeiten Vermieter zu werden). Falls doch, lass es mich wissen ;-).

Lerne, Verantwortung zu übernehmen

Du und nur du bist verantwortlich für dich und deine Situation – und natürlich auch für deine finanzielle Situation. Klar, denn du möchtest ja schließlich von Mieteinnahmen leben. So hart es auch klingen mag: Du musst die richtigen Schritte in die richtige Richtung aus eigener Kraft gehen. Es bringt nichts, jemand anderem die Schuld zu geben.

Interessiere dich für die Materie

Wie schon gesagt, solltest du dich zunächst mal für Immobilien als Assetklasse interessieren. Alles, was bis zum erfolgreichen Ankauf passiert, ist ein langer Prozess. Und bis du schlussendlich von Mieteinnahmen leben kannst ein sehr sehr langer Prozess. Hinzu kommt, dass du dich selbst stetig fortbilden und weiterentwickeln musst. Selbst Bücher lesen, Videos schauen, Seminare besuchen … einfach kontinuierlich an dir arbeiten.

Ich habe etliche Freunde und Bekannte, die sich sehr gut mit Immobilien auskennen, aber einfach nicht den ersten Schritt wagen. Hoffe nicht auf den einen perfekten Deal und dabei alles richtig zu machen. Auch ich habe Fehler bei meinem ersten Wohnungskauf gemach (siehe Mein erstes Immobilien Investment). Aber alles ist besser, als nichts zu tun und in deinem Status quo zu stagnieren. Also: Vergiss nicht, auch ins Handeln zu kommen und blende (fürs Erste) die letzten 2 Promill Gewinnoptimierung aus, die du mit weiteren 90 % Zeiteinsatz durch Wissenserwerb generieren könntest.

Hinterfrage Ratschläge von Fremden

Du siehst und liest hier und hoffentlich auch an anderen Stellen Informationen. Bitte bewerte diese für dich und deine Ziele. Viel zu oft hört man heutzutage – vor allem im Internet: „Tu dies, tu das“. All diese Aussagen haben, obwohl sie teilweise richtig sind, einen großen Haken: Sie sind nicht auf dich und deine Bedürfnisse angepasst. Deshalb, bitte, bitte wenn du etwas liest oder hörst, überprüfe es für dich und deine Ziele. Wenn dir also jemand sagt, was du tun sollst, dann sollte dieser deine Ziele und dich kennen. Meine Erfahrungen zu diesem Thema habe ich in diesem Video zusammengefasst:

Lerne aus deinen Fehlern

Das soll jetzt keine Lobeshymne auf Fehler werden, denn generell liege ich lieber schon beim ersten Mal richtig. Allerdings passieren Fehler. Nach diesen bleibt einem dann natürlich nur eines: schnell aufstehen und stärker zurückkommen. Der folgende Feedbackzyklus kann dir vielleicht helfen, das Ganze verständlicher zu machen. Wenn du beispielsweise bei einer Besichtigung warst und den Zuschlag nicht bekommen hast, kannst du dir die Frage stellen, warum es nicht geklappt hat. Wenn du z. B. zehn Minuten zu spät gekommen bist, nach Pferdestall stinkst, Dreck in der Wohnung machst und unfreundlich bist, dann sind das Faktoren, die man ändern kann. Hierbei kann ein Mentor helfen.

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Plan-Do-Check-Act Zyklus

Setze dir SMARTE Ziele

Bei den Zielen schauen wir uns gemeinsam an, WAS genau du bis WANN erreicht haben willst. Aber sei mit diesen Zielen vorsichtig: Ziele motivieren dich, Gas zu geben, um etwas Bestimmtes zu erreichen. Sie motivieren dich in der Regel aber nicht, noch mehr Gas zu geben, falls das Ziel erreicht ist. Denn: Der sprichwörtliche gute Gaul springt ja nur so hoch, wie er muss. Also musst du deine Ziele zyklisch analysieren und ggf. anpassen. Du könntest beispielsweise als Ziel haben, innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Wohnung zu kaufen, um in dreißig Jahren eine nette, zusätzliche Rente zu haben. Oder dich von dem Objekt verabschieden und mit dem Gewinn ein größeres anschaffen. So hat sich beispielsweise Arnold Schwarzenegger nach oben gehangelt. Ein weiteres Ziel wäre aber auch, in zehn Jahren mit Immobilien Milliardär zu werden. Jedes dieser Ziele hat nun seine Vor- und Nachteile, und keines dieser Ziele ist „richtiger“ oder „falscher“ als das andere. Es geht nur darum, was genau für dich „richtig“ oder „falsch“ ist.
Achte stets darauf, deine Ziele SMART zu wählen:

  • spezifisch
  • messbar
  • akzeptiert
  • realistisch
  • terminiert

Löse dich vom Lohnarbeiter

Du musst bereit sein, dich gedanklich vom Handeln eines Lohnarbeiters zu entfernen. Es ist auch okay, nichts zu tun und dafür von deinen Mieteinnahmen zu leben. Dies genau ist die Gedankenwelt eines Investors. Das Geld und nicht die eigene Arbeitskraft und -zeit arbeitet für einen.

Meine persönliche Geschichte

Ich habe dual studiert und hatte danach eine Festanstellung als Ingenieur bei einem großen, deutschen Mittelständler. Dieses Lebenskonzept von morgens zur Arbeit und am späten Abend wieder heim und das tagein, tagaus schien mir aber nie sinnvoll. Ich habe Verantwortung für mich übernommen und keine vorgefertigten Meinungen übernommen. Dies hat mich dazu veranlasst, mein eigenes Start-up aufzubauen und zu verkaufen, selbst Immobilien zu erwerben und mir darüber Gedanken dazu zu machen, was ICH vom Leben will.

Ich wünsche dir alles gute und vor allem, dass du schon bald von Mieteinnahmen ein angenehmes Leben als Privatier führen kannst 😉

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Was ist die einfachste Möglichkeit, um von Mieteinnahmen zu leben?

Wenn du wirklich von Mieteinnahmen leben willst (als Privatier), ist "einfach" der falsche Begriff. Um mit Immobilienvermietung mehrere Tausend € Cashflow zu generieren bedarf es einer überdurchschnittlichen Risikotoleranz und harter, harter Arbeit.

Wie lange brauche ich, um von Mieteinnahmen leben zu können?

In der Regel kaufst du eine Immobilie mit Fremdkapital von der Bank (Hausbank oder Direktbank wie z.B. Comdirect) und zahlst den Kredit durch die Mieteinnahmen deines Mieters ab. Sobald das Objekt vollständig getilgt ist, generieren dir fortan die weiteren Mieteinnahmen eine nette, kleine, zusätzliche Rente / Nebeneinkommen.

Wo kaufe ich am besten Immobilien ein?

Diese Frage ist schwer zu pauschalisieren, da alle Regionen ihre Vor- und Nachteile haben. Fakt ist aber: Beschäftige dich ausgiebig mit deinem (Heimat)markt, sodass du ein Gespür für die Marktlage dort bekommst. Werde bei Maklern vorstellig, beobachte eBay Kleinanzeigen, lasse dich bei Engels & Völkers in den Verteiler eintragen, .... Gute Investments lassen immer und überall machen!

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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GeorgepeN
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Sebastian Bettmann
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Michaelgaice
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