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18. Oktober 2020 Fabian

Wie werden Mieteinnahmen versteuert? So geht’s! (+ Beispiel)

Das Wichtigste zusammengefasst

Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Hier findest du alle Steuern, die du als Vermieter absetzen kannst: ✅ Zinsen ✅ AfA ✅ Erwerbskosten ✅ Instandhaltungskosten ...

Die Immobilie als Kapitalanlage oder Mietobjekt kann ein sehr attraktives Modell sein, um langfristig die Steuerlast zu senken. Diesbezüglich bekomme ich häufig die Frage „Fabian, wie werden Mieteinnahmen versteuert?“. Natürlich ist es enorm wichtig, die anfallenden Kosten und Mieteinnahmen richtig zu versteuern, da du sonst steuerrechtlich belangt werden kannst. Die Antwort auf die Frage findest du in diesem Blogpost.

Umsatzsteuer

Um die Frage „Wie werden Mieteinnahmen versteuert?“ beantworten zu können, bedarf es zunächst einem kurzen Überblick über die verschiedenen Steuerarten in Deutschland. Es werden im privaten Wohnungsmarkt keine Umsatzsteuern auf Mieteinnahmen erhoben. Auf eine Rolle Panzertape, die 10€ netto im Handel kostet, kommen nochmal 19% Umsatzsteuer hinzu. Dadurch kostet dich die Rolle 11,90€. Bei einer Wohnung kommt eine Mehrwertsteuer oder Ähnliches eben nicht mehr dazu.
Die Mieteinnahmen im privaten Bereich bei einer Buy and Hold Immobilie sind allerdings „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und somit der privaten Einkommenssteuer unterworfen. Somit kommen die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten zu deinem regulären zu versteuernden Einkommen hinzu.

Ein Beispiel

Du bist angestellt als Ingenieur und beziehst ein Jahres-Brutto-Einkommen von 85.000€. Zusätzlich hast du 2 Wohnungen, die abzüglich aller abziehbaren Kosten mit 20.000€ zu Buche schlagen. Als Vermieter bist du ohnehin gezwungen eine Einkommenssteuererklärung zu machen. Dein zu versteuerndes Einkommen würde in diesem Jahr 85.000€ + 20.000€ = 105.00€ betragen.

Darlehenszinsen

Eindeutige einer Buy and Hold Immobilie zugeordnete Darlehenszinsen können jährlich von den Mieteinnahmen abgezogen werden, solange sie anfallen.

Abschreibung für Abnutzung

Ebenso kann die so genannte AfA (Abschreibung für Abnutzung) abgezogen werden. Hier wird ein pauschaler Prozentsatz für die Abnutzung des Gebäudes genommen. Dieser beträgt derzeit in der Regel 2% (für Immobilien von vor dem 1.1.1925 2,5%) des Gebäudewertes + der Anschaffungskosten. Allerdings wird die Lebensdauer deiner Immobilie wahrscheinlich länger als 50 Jahre sein, wodurch auch hier ein Vorteil entsteht (du kannst nämlich in den Jahren 51+ weiter abschreiben). Zu beachten ist allerdings, dass dieser Betrag nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. In der Regel wird das Grundstück anteilig herausgerechnet.

Erwerbskosten

Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Gericht) können auch abgeschrieben werden. Das heißt: Sie erhöhen die Anschaffungskosten (siehe „Abschreibung für Abnutzung“) und werden mit 2% bzw. 2,5% jährlich abgeschrieben.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten können auch in voller Höhe abgesetzt werden. Dies beinhaltet Reparaturen und Arbeiten an:

  • Sanitär
  • Decken / Fassade
  • Fußböden
  • Dach

Das heißt: Ein neuer Fußboden für 2.000€ senkt dein zu versteuerndes Einkommen in diesem Jahr um 2.000€.

Achtung: In den ersten drei Jahren dürfen die Instandhaltungs- kosten maximal 15% der Anschaffungskosten betragen. Sind sie höher, so wird von anschaffungsnahem Aufwand gesprochen, und sie können nicht abgesetzt werden, sondern werden auf die Anschaffungskosten aufgeschlagen und können nur abgeschrieben werden.

Das Gleiche gilt für Kosten, die entstehen, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten; wenn du zum Beispiel erst noch eine Heizung oder Elektroleitungen einbauen müsstest, weil es keine gibt.

Kosten der Geldbeschaffung

Wenn du deine Immobilie finanziert hast, so können die Kosten welche mit der Geldbeschaffung zu tun haben im Anschaffungsjahr direkt abgesetzt werden. Dabei handelt es sich um:

  • Grunschuldbestellung beim Notar
  • Eintragungskosten der Grundschuld

Abgabe einer Steuererklärung

Als Vermieter bist du ohnehin verpflichtet, eine Steuerklärung abzugeben.

Experten-Tipp

Die Zeiten, in denen man die Steuererklärung handschriftlich und mit Dreisatz-Rechnungen abgeben muss, sind längst passé. Ich erledige meine Steuererklärung mit Wiso Steuer:Web (browserbasiert, geräteübergreifend und super easy).

Während es bei einzelnen Wohnungen mit Hilfe des Internets und Tools wie Wiso Steuer:Web noch gut möglich ist, selbst der Steuererklärung Herr zu werden, rate ich dir bei > 5 Objekten über einen Steuerberater nachzudenken. Exzellente Vorarbeit kannst du leisten, wenn du dich in einem solchen Fall eines Tools wie Vermietet.de bedienst: Hier hast du alle Kosten transparent in der Cloud und auf Mausklick abrufbar.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert: Tipps & Tricks

Sicherlich gibt es etliche Steuer Tipps & Tricks, um die letzten Promill- und Centbeträge auszureizen. Was ich dir aber dringend ans Herz legen möchte ist ein einziger, elementarer Ratschlag, der extrem oft falsch gemacht wird und schon der ein oder anderen Unternehmung das finanzielle Genick gebrochen hat.

Mein wichtigster Steuer-Tipp

Bilde dir UNBEDINGT und in JEDEM Fall Rücklagen für die Steuern!

Der Tipp hört sich extrem trivial an, wird aber in der Praxis täglich falsch gemacht. Die Steuer ist und bleibt ein immenser Anteil an den Einnahmen, die du (insbesondere bei privater Vermietung) hast. Angenommen du bist durch einen Angestellten-Job beispielsweise schon am Spitzensteuersatz, gehen am Ende des Jahres über 40% der Mieteinnahmen (natürlich abzüglich der Abschreibungen) an des Fiskus. Ist es das erste Jahr, in dem du buchhalterisch Gewinne erzielt hast, kann nun sogar im selben Atemzug eine Steuervorauszahlung für das kommende Jahr folgen. Heißt im Umkehrschluss: Du musst nicht nur (teilweise etliche) Tausende Euro für das vergangene Jahr nachzahlen, sondern, weil im kommenden Jahr ähnliche „Gewinne“ zu erwarten sind, eine Vorauszahlung in ähnlicher Höhe leisten. Deshalb solltest du dir meinen Tipp stets hinter die Ohren schreiben und lieber etwas zu viel „Steuer-Puffer“ aufbauen, als zu wenig.

Ich habe mittlerweile ein eigenes Steuer-Spar-Konto, auf welches ich 50% der Gewinne abführe. Tut zwar im ersten Atemzug weh, aber federt unerwartete Nachzahlungen / Vorauszahlungen ab. Tipp: Für die einfache Kontoführung gibt es bei der Deutschen Kreditbank DKB ein extra Vermieterpaket, mit welchem du die Kosten und Konten in wenigen Mausklicks im Blick hast.

Ich hoffe, ich konnte dir das Thema „Wie werden Mieteinnahmen versteuert?“ zu deiner Zufriedenheit erklären. Wenn du weitere Fragen hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!

Disclaimer

Achtung: Dies sind keine Steuertipps, sondern nur Hinweise. Bitte im Einzelfall selbst prüfen, bzw. einen ausgebildeten Steuerberater konsultieren!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Welche Kosten kann man als Vermieter von der Steuer absetzen?

Es gibt viele Kosten, die du als Vermieter von der Steuer absetzen kannst. Die wichtigsten sind AfA, Erwerbskosten, Instandhaltungskosten, sowie Kosten der Geldbeschaffung. Hier findest du eine ausführliche Auflistung aller absetzbaren Kosten.

Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland richtig versteuert?

Auf Mieteinnahmen gibt es keine Umsatzsteuer, sondern sie werden dem zu versteuernden Einkommen zugeordnet. Hast du beispielsweise einen Angestellten-Job, so werden die Mieteinnahmen (nach allen Abzügen) auf das zu versteuernde Einkommen addiert. Hier findest du Ein Beispiel für die Versteuerung von Mieteinnahmen

Was bedeutet Afa?

Der Begriff Afa bedeutet "Abschreibung für Abnutzung" und ermöglicht es dir, 50 Jahre lang jährlich 2% des Gebäudewertes + Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich abzusetzen. Eine Beispiel-Berechnung für Afa findest du hier.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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