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20. September 2020 Fabian

Wohnfläche berechnen – so geht’s (Einfache Anleitung ✅!)

Das Wichtigste zusammengefasst

Ich zeige dir, wie das Messen der Wohnfläche und Wohnfläche Berechnen nach Wohnflächenverordnung einfach und effizient funktioniert 🙌.

Du willst die Wohnfläche berechnen? Hier gibt es mehrere Möglichkeiten! Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung ist allerdings die anerkannteste (und auch jene, die im Streitfall von den Behörden herangezogen wird). Die folgenden Regeln gelten für eine „einfachen“ Wohnung; um die Wohnfläche eines großen Mehrfamilienhauses oder gar Schlosses zu berechnen, bedarf es einiger weiterer Regeln, die in diesem Blogpost allerdings der Einfachheit halber außen vorgelassen werden.

Definition der Wohnfläche

Die Wohnfläche beinhaltet die Summe aller Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören.

Abgrenzung von Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche

Wohnfläche

Flächen, die prinzipiell bewohnbar sind, werden als Wohnfläche bezeichnet.

Nutzfläche

Die so genannte Nutzfläche umfasst zum einen die Wohnfläche, sowie auch anderweitig nutzbare Flächen wie beispielsweise die Verkehrsfläche.

Verkehrsfläche

Zur Verkehrsfläche zählen neben der Wohnfläche und Nutzfläche zusätzlich noch folgende Flächen:

  • Büroarbeit
  • Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
  • Lagern, Verkaufen und Verteilen
  • Bildung, Unterricht und Kultur
  • Pflegen und Heilen

Wichtig: Ausgenommen von der Vekehrsfläche sind Funktionsräume, wie beispielsweise Heizungsräume

Beispiele: Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung

Raum Kategorie
Externes Arbeitszimmer Nutzfläche
Bad Nutzfläche
Balkon / Terasse Nutzfläche
Dachboden keine Wohnfläche
Esszimmer keine Wohnfläche
Flur Verkehrsfläche
Abstellkammer (innerhalb Wohnung) Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche
Keller Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche
Kinderzimmer Nutzfläche
Abstellkammer / Vorratsraum (außerhalb Wohnung) Nutzfläche
Wohnzimmer Nutzfläche

Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung

  • Folgende Räume gehen voll in die Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ein
    • Schlafzimmer
    • Esszimmer
    • Kinderzimmer
    • Wohnzimmer
    • Küche
    • Bad
    • Flur
    • Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume.
  • Es zählt nur die Fläche in der Wohnung (kein Keller, Treppenhaus etc.) mit Ausnahme von Balkon oder Terrasse und Wintergarten
  • Nach allen Seiten geschlossene Wintergärten zählen zu 50%. Sind sie beheizt, zählt die Fläche ganz
  • Balkone und Terrassen zählen zu 25% – 50%
  • Keller und Garage sind keine Wohnfläche. Ebenso wenig Geschäftsräume.
  • Treppen mit mehr als 3 Stufen sind keine Wohnfläche. Haben sie weniger als 3 Stufen, handelt es sich um 100% Wohnfläche.

Wohnfläche berechnen bei Dachgeschosswohnungen

Die Fläche unter Dachschrägen zählt bis 1m Deckenhöhe nicht, bis 2m Deckenhöhe zu 50% und ab 2m Deckenhöhe zu 100 % (siehe Bild)

Tipps zum Ausmessen der Wohnfläche

Das richtige Messinstrument

Wer viel misst, misst ja bekanntlich Mist 😉. Deshalb ist mein Tipp: Lass den Zollstock zu Hause und investiere einmal in einen vernünftigen Laser-Entfernungsmesser. Ich benutze beispielsweisen diesen Laser Entfernungsmesser und bin sehr zufrieden, kann ihn nur empfehlen!

Die Daten ordentlich erfassen

Es bietet sich immer an, einen Grundriss der Wohnung mitzunehmen (falls vorhanden). Hier kannst du die Flächen der Wohnflächenberechnung einfach eintragen und (im Nachgang) in aller Ruhe aufsummieren. Glaube mir: Wenn du versuchst, das ganze im buchstäblichen „Kopf“ zu addieren, wird es schiefgehen…

Aufteilen der Räume

Manche Räume können aufgrund von Dachschrägen und Verwinkelungen eine echte Herausforderung darstellen. Mein Tipp: Teile die Räume auf und messe zunächst den „einfachen Teil“ und im Anschluss den etwas schwierigeren. Im Anschluss kannst du die 2 Teilergebnisse einfach aufsummieren.

Wohnfläche berechnen: Mein Fazit

Dass du in der Berechnung der Wohnfläche sattelfest bist und diese aus dem sprichwörtlichen „FF“ beherrschst, ist als Investor ein absolutes Muss! Ich persönlich hatte schon den Fall, dass ich die Fläche bei der Besichtigung nicht richtig nachgemessen hatte (natürlich zu meinem Nachteil) und somit weniger Quadratmeter als gedacht kaufte. Um das ganze wieder berichtigt zu bekommen, musste ich einen Anwalt beauftragen und hatte jede Menge (bürokratischen) Stress. Außerdem kann dann die Miete nicht nachträglich erhöht werden. Das muss nicht sein und ich bin mir sicher, dass du das bei deiner nächsten Besichtigung besser machst 🙌.

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Vermieter die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung bestimmen?

Nein, die Wahl der Methode obliegt dem Vermieter (so lange richtig gemessen wird). Interessant: Im Mietvertrag muss nicht einmal eine explizite Wohnfläche angegeben sein; Formulierungen wie "ca." sind, sobald eine Fläche angegeben wird, allerdings nicht erlaubt. Hier findest du ein Beispiel zur Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.

Wie werden Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung eingerechnet?

Die Berechnung von Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung ist nicht ganz einfach. Je nachdem, wie hoch die Dachschräge ist, fließt ein unterschiedlicher prozentualer Anteil in die Berechnung mit ein. Die verschiedenen Szenarien sind in dieser Grafik zusammengefasst.

Welche Hilfsmittel brauche ich für die Wohnflächenberechnung?

Ein Zollstock oder Maßband eignen sich nur bedingt und sind vom Handling her relativ schwierig. Um die Wohnfläche effizient zu messen, empfehle ich einen Laser Entfernungsmesser - damit geht es einfacher, schneller und genauer.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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