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25. Oktober 2020 Fabian

Wohnung kaufen und vermieten (ultimativer Leitfaden ✅)

Das Wichtigste zusammengefasst

Alles, was du wissen musst zum Thema Wohnung kaufen und vermieten ✅ Mieter finden ✅ Checkliste Besichtigung ✅ Tipps & Tricks

Du willst eine Wohnung kaufen und vermieten? Hier kann man einige Dinge falsch machen, deshalb habe ich dir einen Leitfaden zusammengeschrieben, um den Prozess der Vermietung gewissenhaft zu betreiben. (Falls du noch keine Wohnung besitzt, habe ich dir hier den Prozess einer Buy and Hold Immobilie im Detail erklärt und einen exakten Leitfaden für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage kostenlos zusammengefasst) Hier gibt es prinzipiell auch wieder zwei Möglichkeiten: Entweder, man vermietet selbst, oder man lässt vermieten. Da es relativ einfach ist, selbst zu vermieten und man dadurch den Mieter, der ja möglicherweise mehrere Jahrzehnte in der Wohnung lebt, persönlich kennenlernt, lohnt es sich zumindest in den Gegenden, in denen eine hohe Nachfrage besteht, selbst zu vermieten.

Wohnung inserieren

  • eBay Kleinanzeigen
  • Örtliche Regionalzeitung
  • Zeitungsanzeige mit einem Angebot
  • Im Freundes- / Bekanntenkreis herumerzählen – ist kostenlos und nachhaltig
  • In den gängigen Immobilienportalen inserieren – sehr hohe Reichweite; empfehlenswert, wenn die Vermietung schnell gehen muss; allerdings mit Kosten verbunden:
  • in der Regionalzeitung bzw. im Ortsblatt eine Gesuche inserieren: meist kostenlos; Reichweite allerdings geringer
  • Im Supermarkt bei Suche / Biete aushängen: meist kostenlos; Reichweite allerdings relativ gering
  • Aushang bei einer nahe gelegenen Hochschule: meist kostenlos; wird hauptsächlich von Studenten gelesen (falls diese Zielgruppe z. B. für eine WG sind, ist diese Möglichkeit ideal)
  • Größere Firmen haben teilweise im Intranet die Möglichkeit, Immobilien auszuschreiben: kostenlos, geringe Reichweite, Mieter allerdings tendenziell zuverlässiger
  • Direkt an eine Firma vermieten (z. B. für Dienstreisenden): Schwer zu finden; gleicht aber einem Jackpot, da die Wohnung relativ wenig genutzt wird und die Miete relativ hoch ist. Also einfach mal bei größeren Firmen in der Gegend anrufen

Merke: Deine Anzeige sollte möglichst neutral formuliert sein, um keinen Ärger mit dem AGG (Allgemeines Gleichstellungsgesetz) wegen Diskriminierung zu bekommen.

Den richtigen Mieter finden

Willst du stressfrei eine Wohnung kaufen und vermieten gibt es nur zwei, drei Dinge, die wirklich zu beachten sind: Du willst, dass du immer pünktlich deine Miete erhältst und dass sich der Zustand deiner Wohnung nicht verschlechtert, also dass keine Mietnomaden deine Wohnung bewohnen. Ferner willst du natürlich möglichst wenig Stress und Aufwand mit deinem Mieter.
Sehr gut als Mieter geeignet sind ältere Leute, bei denen die Miete vom Amt bezahlt wird. Wenn du eine Wohnung in einem guten Zustand hast, dann inseriere sie einfach in den oben genannten Quellen und warte, was passiert.

Die Wohnungsbesichtigung

Das gibt es zu beachten

  • Sammeltermine haben den Vorteil, weniger Zeit in Anspruch zu nehmen
  • Wer es persönlicher mag, kann im 15 bis 30-minütigen Takt Besichtigungen ausmachen
  • Du solltest die Interessenten einige Stunden vor der Besichtigung anrufen und abklären, ob sie auch wirklich kommen. Viele lassen sich einfach nicht blicken. Sehr viele.

Diese Unterlagen brauchst du von einem potentiellen Mieter

  • Gehaltsnachweis bzw. Nachweis, dass die Miete erbracht werden kann (z. B. Nachweis vom Amt)
  • Schufa Selbstauskunft
  • Telefonnummer des Vormieters: Sprich den möglichen Mieter einfach mal darauf an, ob du seinen Vorvermieter anrufen darfst, um dich nach seiner Zuverlässigkeit zu erkundigen. Wenn es sich um einen zuverlässigen Mieter handelt, wird er nichts dagegen einzuwenden haben. Andernfalls sollte Vorsicht geboten sein
  • Mieterselbstauskunft: Diese klärt dich über die persönliche Situation des Mieters auf, und zwar wo arbeitet er, wie viel verdient er, Familienstand etc.
  • Vielleicht am wichtigsten: Dein Bauchgefühl. Behalte immer im Hinterkopf, dass du eine ruhige und entspannte Kapitalanlage haben willst. Wenn der Mieter bei der Besichtigung also schon fragt, wie es mit Grillen und Partys auf dem Balkon aussieht oder ob Schlagzeug spielen während der Mittagsruhe erlaubt ist, dann ist der Stress mit den anderen Mietern oder der Hausverwaltung schon vorprogrammiert

Die passenden und vor allem aktuellen Unterlagen (z. B. Vorlage für einen Mietvertrag) gibt es natürlich wie immer im Internet (z.B. hier bei Immowelt bzw. hier bei Immobilienscout24).

Die Wohnung vermieten

Die notwendigen Unterlagen

  • Mietvertrag
  • Übergabeprotokoll
  • Schlüsselübergabeprotokoll

Es lässt sich bei einem Mieter-Vermieter-Verhältnis, wie bei jedem anderen Verhältnis auch, sagen, dass man sich viele Probleme erspart, wenn man sich respektvoll und fair verhält. Bei einem Mietvertrag geht man ein geschäftliches Verhältnis ein, das im Idealfall über mehrere Jahrzehnte besteht.

Ein kleines Beispiel: Der Mieter bleibt 15 Jahre bei dir wohnen und zahlt dir 500 € im Monat.
Dann zahlt er dir 500 * 12 * 15 = 90.000€

90.000€! Wenn dieser Mieter dann zu dir kommt und etwas für 50€ repariert haben will … machst du es dann oder nicht? Oder anders gefragt: Wie würdest du dich fühlen, wenn du 15 Jahre lang jede Woche zum selben Döner gehst und nie mal einen Ayran spendiert bekommst?

Das braucht der Mieter

Folgende Informationen und Unterlagen braucht der Mieter, um möglichst gut wohnen und sich in die Gemeinschaft integrieren zu können:

  • Hausordnung
  • Seine allgemeinen Rechte und Pflichten
  • Regelungen zur Parkplatzbenutzung
  • Benutzung der Anlage
  • Regelungen bezüglich der Kehrwoche

Gründe für Mieterentlassungen

Die Entlassung eines Mieters sollte nur der allerletzte Schritt sein. Lese dir, bevor du deinen Mieter entlässt, bitte unbedingt folgenden Beitrag aufmerksam durch: Mieter zahlt nicht 😱 – Das kannst du tun (5 Schritte!). Nur, wenn es gar nicht anders geht, kann es aus einem der folgenden Gründe zur Entlassung kommen:

  • Zahlungsverzug
  • Vertragswidrige Nutzung der Wohnung
  • Eigenbedarf
  • Messihaftes Verhalten (nicht der Fußballer 😉)
  • Unerlaubtes Untervermieten

Nach einer Mieterentlassung lohnt es sich, die Frage zu stellen, wie es soweit kommen konnte. Warum hast du den Mieter falsch eingeschätzt?

Tipp: Jeder Mieter bekommt beim Einzug ein Feuchtigkeits-Messgerät von mir geschenkt. Hierdurch hoffe ich, die Wahrscheinlichkeit von Schimmel erheblich zu reduzieren. Das Gerät meldet sich bei zu hoher Luftfeuchtigkeit, was den Mieter hoffentlich zum ordentlichen Lüften und Heizen bewegt.

Wohnung kaufen und vermieten – Fazit

Sicherlich handelt es sich bei dem Prozess „Wohnung kaufen und vermieten“ nicht um ein 100% passives Einkommen. Wenn du jedoch eine intakte Mieterstruktur hast und deine Buy and Hold Immobilie günstig akquiriert hast, kann man sich mit der Vermietung ein nettes Beibrot verdienen (bzw. irgendwann zum Privatier werden 😉).

Zusatz-Tipp

Um deine Rendite für das Thema Wohnung kaufen und vermieten noch weiter zu optimieren, kannst du dir auch das Konzept „Wohnung kaufen und möbliert vermieten“ durch den Kopf gehen lassen. Je nach Lage und Wirtschaftsstärke der Region ein echt lukrativer Brandbeschleuniger. Alles Details zur möblierten Vermietung findest du in diesem Video:

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Wo kann ich die am Schnellsten gute Mieter finden?

Mieter kannst du in den gängigen Portalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt finden, indem du eine Anzeige schaltest. Ein echter Geheimtipp ist eBay Kleinanzeigen - hier sind mittlerweile sehr viel Menschen unterwegs und das Inserat ist komplett kostenfrei. Außerdem findest du weiterführend hier eine Liste mit effizienten Möglichkeiten, gute Mieter zu finden.

Wie gestalte ich eine Wohnungsbesichtigung? Gibt es Tipps & Tricks?

Da viele, sehr viele Leute kurzfristig Besichtigungen absagen kann man sich überlegen, das Ganze im Format "Sammelbesichtigung" durchzuführen. Das spart dir enorm viel Zeit! Außerdem solltest du direkt bei der Besichtigung den Mieter auf eine Handvoll Unterlagen hinweisen, die du von ihm benötigst. Welche das sind, erfährst du hier: Diese Unterlagen brauchst du von einem potentiellen Mieter.

Aus welchen Gründen kann ein Mietverhältnis beendet werden?

Der Klassiker ist die nicht gezahlte Miete. Was du in diesem Fall tun kannst, findest du in diesem Beitrag: Mieter zahlt nicht 😱 – Das kannst du tun (5 Schritte!) . Darüber hinaus können die vertragswidrige Nutzung der Wohnung, Eigenbedarf, messihaftes Verhalten (nicht der Fußballer 😉), sowie unerlaubtes Untervermieten Gründe für Kündigungen sein. Nähere Infos zu den Gründen findest du in folgendem Abschnitt: Gründe für Mieterentlassungen.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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