22. November 2020 Fabian

Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten (Realbeispiel)

Das Wichtigste zusammengefasst

Erprobte Tipps & Tricks, wie du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten kannst. ✅ Akquise ✅ Besichtigung ✅ Finanzierung ✅ Steuern

Um eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten zu können bedarf es einiger wichtiger Faktoren, die beachtet werden müssen. Da ich gerne von der Praxis für die Praxis berichte, habe ich dir ein Realbeispiel aus meinem Portfolio rausgesucht und werde in diesem Blogpost die Zahlen offenlegen.

Daten zur Wohnung

  • B-Lage
  • 1 Zimmer Wohnung
  • Größe: 35m²
  • Guter Zustand
  • Balkon
  • Keller
  • Stellplatz
  • Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 40 Einheiten

Die Akquise

Die Akquise war bei dieser Wohnung nicht sonderlich spektakulär: Keine aufwändige Offmarket Akquise, sondern ich habe sie ganz herkömmlich in Immobilienscout 24 gefunden und war schnell. Sehr schnell. Am selben Tag besichtigt und den sprichwörtlichen Sack zugemacht. Der Makler sagte mir später, dass die ehemaligen Eigentümer Geldsorgen hatten und rasch Kapital benötigten. P.S. weiterführende Strategien zur Akquise findest du in diesem Blogbeitrag: Offmarket Immobilien Akquise (3 Strategien 🔥!).

Die Kosten im Einkauf

Beginnen wir mit den Kosten:

  • Anschaffungskosten: 61.180,00€
    • Kaufpreis: 53.000,00€
    • Nebenkosten: 3.180,00€
    • Sanierung: 5.000,00€
  • Eigenkapital: 0€
  • Fremdkapital Bank: 65.000,00€

Durch den günstigen Quadratmeterpreis war es bei dieser Wohnung möglich, einen sehr hohen Fremdkapital-Anteil bei meiner finanzierenden Bank zu bekommen.

Tipp: Wenn du dir nicht sicher bist, was du für die Kaufnebenkosten veranschlagen sollst, hilft dir mein Nebenkosten-Rechner ganz sicher weiter 🙌

Zusätzlich wurde die Sanierung eigenhändig mit meinem Team durchgeführt, welches wiederum einen enormen Geldbetrag an Handwerkerkosten einsparte. Natürlich kann nicht jeder ein komplettes Bad sanieren, jedoch kann jeder in gewissem Maße selbst Hand anlegen, was Handwerkskosten einsparen kann. Im Zweifelsfall hilft Youtube bei Renovierungsfragen sehr gut weiter. In diesem Video habe ich dir noch einmal zusammengefasst, wie du günstig und gut renovieren kannst:

Die Finanzierung

Die Finanzierung wurde auf 15 Jahre mit folgenden Bedingungen festgeschrieben.

  • Zins Bank: 1,89%
  • Zinsen pro Jahr: 1.156,30€
  • Tilgung Bank: 3%
  • Tilgung pro Jahr 1.835,40€

Übrigens hat jeder Anleger ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Wer noch früher aus seinem Darlehensvertrag heraus möchte, kann dies gegen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung tun.

Tipp: Ich werde häufig gefragt, ob man besser bei einer Hausbank oder einer Direktbank wie z.B. Comdirect finanziert. Das ist schwer zu sagen, da beide Banken ihre Vor- wie Nachteile haben. Am besten vergleichst du die aktuellen Kredit-Konditionen einfach mal mit einem Kreditvergleich wie Smava. Weiterführende Infos habe ich dir in diesem extra Blogbeitrag zusammengefasst: Hausbank oder Direktbank? So finanzierst du richtig 👍🏻

Aus der Größe der Wohnung und dem Kaufpreis resultiert ein Quadratmeterpreis in Höhe von 1.514,29€ und aus den Anschaffungskosten insgesamt resultiert ein Quadratmeterreis in Höhe von 1.748,00€.
Der Differenzbetrag (Differenzbetrag 1.748,00€ – 1.514,00€ = 233,77€ * 35m² = 8179,85€) zwischen dem Brutto und Netto Einkaufspreis muss selbstverständlich durch das Investment wieder hereingeholt werden. Dies kann entweder durch einen vorzeitigen Verkauf oder durch langfristige Mieteinnahmen erfolgen (siehe Buy and Hold Strategie für Immobilien (Erklärung! 🙌)). Bei einem vorzeitigen Verkauf ist ein Quadratmeterpreis von 2.750,00€ ohne Probleme realisierbar, was ein Sofortgewinn vor Steuer von knapp 35.000,00€ entspricht. Hier nochmal im Detail zusammengefasst:

  • Verkehrswert / m²: 2.750,00€
  • Anschaffungskosten / m²: 1.748,00€
  • Möglicher Verkaufspreis: 96.250,00€
  • Anschaffungskosten: 61.180,00€
  • Gewinn vor Steuer: 35.070,00€

Bei einem frühzeitigen Verkauf sind die folgenden Punkte nicht außer Acht zu lassen (und im Idealfall mit deinem Steuerberater vorher abzuklären):

Laufende Kosten

Beim langfristigen Halten der Immobilie (dem so genannten Buy and Hold Konzept) fallen überschlägig folgende nicht umlegbare Nebenkosten an. Bei meiner Kalkulation ist ein gutes Handwerkernetzwerk bzw. eine gewisse Eigenleistung relevant, um die Preise halten zu können.

  • Nebenkosten pro qm: 0,70€
  • Nebenkosten / Monat: 24,50€
  • Nebenkosten / Jahr: 294,00€

Aktuell ist die Wohnung für 520,00€ kalt vermietet. Für die Cashflow Berechnung nehmen wir die Jahreszahlen zur weiteren Betrachtung:

  • Mieteinnahmen pro Monat: 520,00€
  • Mieteinnahmen pro Jahr: 6.240,00€
  • Brutto-Rendite: 11,77%
  • Netto-Rendite: 10,20%
  • Einnahmen: 6.240,00€
    • Jahresmiete: 6.240,00€
  • Ausgaben: 3.285,70€
    • Zinsen: 1.156,30€
    • Tilgung: 1.835,40€
    • Nebenkosten: 294,00€

Durch die Zahlen des Investments ergeben sich Einnahmen in Höhe von 6.240,00€ und Ausgaben in Höhe von 3.285,70€, was einem Cashflow vor Steuern von 2.954,30€ jährlich entspricht.
Zur Verdeutlichung habe ich die Werte in meinen kostenlosen Tilgung + Zinsen Rechner dargestellt: In der Tabelle siehst du, wie sich der Kredit von selbst abzahlt. Es ist zu erkennen, wie Jahr für Jahr der Zinsanteil der Annuität abnimmt und der Tilgungsanteil zunimmt.

jahr
annuität
zinsen
tilgung
restschuld
2020
1.247€
482€ 🔐
1.835€
59.345€ (97%)
2021
2.992€
1.122€ 🔐
1.870€
57.475€ (94%)
2022
2.992€
1.086€ 🔐
1.905€
55.569€ (91%)
2023
2.992€
1.050€ 🔐
1.941€
53.628€ (88%)
2024
2.992€
1.014€ 🔐
1.978€
51.649€ (84%)
2025
2.992€
976€ 🔐
2.016€
49.634€ (81%)
2026
2.992€
938€ 🔐
2.054€
47.580€ (78%)
2027
2.992€
899€ 🔐
2.092€
45.488€ (74%)
2028
2.992€
860€ 🔐
2.132€
43.356€ (71%)
2029
2.992€
819€ 🔐
2.172€
41.184€ (67%)
2030
2.992€
778€ 🔐
2.213€
38.970€ (64%)
2031
2.992€
737€ 🔐
2.255€
36.715€ (60%)
2032
2.992€
694€ 🔐
2.298€
34.417€ (56%)
2033
2.992€
650€ 🔐
2.341€
32.076€ (52%)
2034
2.992€
606€ 🔐
2.385€
29.691€ (49%)
2035
2.992€
561€ 🔐
2.431€
27.260€ (45%)
2036
2.992€
515€ ❌
2.476€
24.784€ (41%)
2037
2.992€
468€ ❌
2.523€
22.260€ (36%)
2038
2.992€
421€ ❌
2.571€
19.689€ (32%)
2039
2.992€
372€ ❌
2.620€
17.070€ (28%)
2040
2.992€
323€ ❌
2.669€
14.401€ (24%)
2041
2.992€
272€ ❌
2.720€
11.681€ (19%)
2042
2.992€
221€ ❌
2.771€
8.910€ (15%)
2043
2.992€
168€ ❌
2.823€
6.087€ (10%)
2044
2.992€
115€ ❌
2.877€
3.210€ (5%)
2045
2.992€
61€ ❌
2.931€
279€ (0%)
2046
285€
5€ ❌
279€
0€ (0%)

Das Tolle an dieser Wohnung ist, dass sich die Wohnung im ersten Jahr in einem TOP-kernsanierten Zustand befindet. Somit ist die Wohnung hinsichtlich der Lebensdauer nahezu mit einem Neubau gleichzusetzen. Das Haus hat eine angenehme Rücklagenbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft für Renovierungsarbeiten, welche das Haus betreffen. Somit sind Sonderumlagen extrem unwahrscheinlich. Durch die Tatsache, dass es sich bei dem durchgesprochenen Investment um eine 1-Zimmer-Wohnung handelt, ist der prozentuale Anteil für Renovierungsarbeiten, welcher von mir übernommen werden müsste (Konjunktiv!) im Bezug aufs Gesamtobjekt extrem gering.

Tipp: Hier habe ich dir eine genaue Auflistung verschiedener Renovierungsarbeiten samt Beispielen + Preisen zusammengestellt: Renovierungskosten Wohnung: So viel kostet es (+ Tabelle)

How much cash in the dash?

Nach dem Auslaufen der Zinsbindung ist ein Restbetrag in Höhe von 27.260€ offen, vorausgesetzt es fließt innerhalb dieser 15 Jahre Zinsbindung 15 x der jährliche Cashflow auf das Konto (und wir nicht verprasst 😉). Natürlich müssen sowohl Cashflow als auch Tilgung versteuert werden. Da der Steuersatz individuell ist, gebe ich nur den zu versteuernden Betrag an – wie viel Steuern du in diesem Fall abdrücken müsstest, kannst du selbst ausrechnen 😉
Nun schauen wir uns an, wie das Objekt nach 15 Jahren zu bewerten ist:

  • Aktueller Wert der Wohnung: +96.250,00€
  • 15 x Cashflow: +44.314€
  • Restdarlehen: -27.260€
  • CREATED ASSETS: +113.304€

Somit generiert uns dieses Investment innerhalb der nächsten 15 Jahren ein Vermögen in Höhe von über 100.000€! Und das, ohne einen einzigen Cent Eigenkapital investiert zu haben. Reich wird man von einem Deal nicht, aber von 20-50 schon.

Noch einmal zur Erinnerung: Der hier genannte Betrag von 113.304€ ist dein Gewinn VOR Steuer, je nachdem, wie hoch dein zu versteuerndes Einkommen ist, gehen hier nochmal über 40% an den Fiskus. Aber immerhin hättest du nach aktuellen Steuergesetzen On Top noch die Möglichkeit, die Wohnung nach 10 Jahren steuerfrei zu veräußern ☺️

Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten (Realbeispiel) 1
Vorteile
  • Man wird ziemlich sicher vermögend
Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten (Realbeispiel) 1
Nachteile
  • So richtig funktioniert das Ganze nur, wenn man stark bleibt und den überschüssigen Cashflow nicht verprasst, sondern stets solide Rücklagen bildet und einen Teil renditestark reinvestiert.

Das Thema Steuern

Der Vollständigkeit zuliebe möchte ich den zu versteuernden Betrag grob angeben. Dieser variiert von Jahr zu Jahr – das liegt daran, dass Tilgung, die steuerpflichtig ist und der Tilgungsanteil im Annuitätendarlehen nach jedem Monat ansteigt (siehe Tilgungs-Tabelle). Generell sind Einnahmen – Ausgaben sind zu versteuern. Im Klartext heißt das:

Einnahmen Ausgaben
Miete Zinsen
Nicht umlegbare Nebenkosten
Abschreibung*

* Die Abschreibung fällt nur auf den Gebäudewert + Kaufnebenkosten (Notar + Grundbuch Eintragungen) an. Kaufnebenkosten, welche mit der Geldbeschaffung zu tun haben (Grundschuldbestellung + deren Eintragung) können direkt im Jahr des Kaufs abgesetzt werden! Mehr dazu erfährst du in diesem Beitrag: Wie werden Mieteinnahmen versteuert? So geht’s! (+ Beispiel). Für Jahr 1 würde dies Folgendes bedeuten:

Einnahmen Ausgaben
Miete: +6.240,00€ Zinsen: -1.156,30€
Nicht umlegbare Nebenkosten: -294,00€
Abschreibung: -742,00€

Zu versteuern: ca. 4047,70€. Sicherlich fragst du dich nun, wie die 742,00€ der Abschreibung zustande kommen. Die Zahl ist für das erste Jahr nur überschlägig und berechnet sich wie folgt:

  • Ca. 70% vom Kaufpreis beziehen sich aufs Gebäude
  • 70% * 53.000,00€ = 37.100,00€
  • 2% davon sind 742,00€ (die sogenannten Afa)

Wenn Du dir unsicher bist, empfehle ich dir, deine private Steuererklärung vorzubereiten und bevor du es dem Finanzamt übermittelst von einem Steuerberater prüfen zu lassen (Tipp: Ich mache das immer mit Wiso Steuer:Web). So kannst du selbst lernen, wie es korrekt geht und dich trotzdem gegen Fehler absichern.

Fazit: Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten

Wenn du dieses Beispiel nachvollzogen und verstanden hast, kann ich dir dazu gratulieren, dass du weißt, was ein IMMOBILIEN-NOBRAINER und wie du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten kannst. Wenn du erstmal einen Selbstläufer gefunden hast, ist der zweite meist nicht weit. Zum Schluss wünsche ich Dir ebenso ertragreiche Deals, wie der hier beschriebene. Good luck!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Ist es möglich, eine Wohnung ganz ohne Eigenkapital zu kaufen?

Möglich ist das, jedoch muss das zu finanzierende Objekt eine sehr gute Rendite haben, sodass kein negativer Cashflow entsteht. Außerdem solltest du privat eine gute Bonität mitbringen, um eine 100% Finanzierung zu erhalten. Alle Details, sowie ein Realbeispiel mit Zahlen zum Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital findest du hier: Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten (Realbeispiel).

Mit welchen laufenden Kosten muss ich als Eigentümer rechnen?

Als Eigentümer musst du die nicht umlegbaren Nebenkosten, sowie ggf. auftretende Sonderumlagen tragen. Für beide Positionen gibt es ganz gute Richtwerte / Faustregeln, welche du hier findest: Laufende Kosten als Eigentümer.

Welche Steuern muss ich als Vermieter zahlen?

Grundsätzlich zahlst du als Vermieter die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben. Einnahmen sind maßgeblich deine Mieteinnahmen, während sich die steuerbegünstigten Ausgaben aus Zinsen, nicht umlegbaren Nebenkosten und der Abschreibung zusammensetzen. Diese Tabelle zeigt dir, wie sich die einzelnen Positionen im Detail zusammensetzen: Tabelle: Steuern bei einer Mietwohnung.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und vermieten (Realbeispiel) 3
Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in fünf Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 30 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!

P.s.: Derzeit arbeite ich intensiv an einem Projekt, das alle Ankaufsprofile ab 1. Mio Volumen in einer Datenbank zusammenfasst. Schau doch einfach mal bei 7 Plus Club vorbei!
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