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13. September 2020 Fabian

Wohnungsbesichtigung: Tipps & Fragen (+ Checkliste ✅)

Das Wichtigste zusammengefasst

Alle Tipps, Tricks & Fragen, die für die Wohnungsbesichtigung hilfreich sind. + kostenlose Checkliste ✅

Generell gilt bei der Wohnungsbesichtigung die Faustformel, dass eine Wohnung dann okay ist, wenn du selbst ohne zu zögern darin wohnen wolltest (Egal ob als Buy and Hold Immobilie oder als Fix and Flip Projekt). Wenn man sich als erste Immobilie ein Objekt mit einem Baujahr zwischen 1990 und 2010 kauft, so hat man bereits eine gute Substanz und man spart sich viel Kopfzerbrechen, das man mit älteren Objekten hätte. Trotzdem lohnt es sich natürlich, das Objekt bei der sowohl bei der Akquise, als auch bei der Wohnungsbesichtigung auf versteckte Mängel hin zu überprüfen und eine Handvoll allgemeine Tricks für die Besichtigung zu kennen. Wenn möglich, solltest du vor allem bei deinen ersten Wohnungsbesichtigungen einen Bausachverständigen oder befreundeten Handwerker bzw. Architekten mitbringen.

Wohnungsbesichtigung von außen

  • Wie wirkt die Gesamtanlage; sind Garten, Müllplätze, Parkplätze etc. gepflegt?
  • Wie ist die Mieterstruktur?
  • Wie ist der Zustand von Fassade, Dach, Elektronik, Fenster, Sanitär (siehe Bausubstanz unten)?

Wohnungsbesichtigung von innen

  • Welche Art von Heizung wird genutzt?
  • Gibt es ein Tageslichtbad?
  • Ist die Wohnung hell und wohnenswert?
  • Gibt es einen Balkon oder Terrasse?
  • Ausrichtung von Wohnzimmer / Terrasse: Südseite bevorzugen.
  • Wie sind Internet, Telefon und Fernseher erschlossen? Kabel? DSL? Wie ist die Geschwindigkeit?
  • Gibt es schon dreiadrige Stromleitungen und einen neuen Sicherungskasten mit Fehlstrom-Schutzschalter (FI)?
  • Was wurde zuletzt renoviert?

Generelle Fragen

  • Was ist der Verkaufsgrund des Verkäufers?
  • Wie ist die Bewertung des Maklers? (kann man auf den gängigen Portalen nachschauen).
  • Ist das Objekt ein Versicherungs-Exot (Hochwasser¬, Lawinengefahr etc.)?
  • Wie steht es um die umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten?

Always remember: Du beantwortest die E-Mails und Anrufe der Makler bzw. Verkäufer schnell, bist pünktlich zur Besichtigung und kennst die Kerndaten des Objekts. Der Makler bzw. Verkäufer hat schließlich keine Lust, alles zehnmal zu erzählen. Wenn du schon zur Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung mitbringst, signalisierst du außerdem, dass du die Immobilie auch bezahlen kannst und an einer schnellen Abwicklung interessiert bist. Verschaffe dir durch einen Spaziergang in der Gegend und unauffällige Gespräche mit den Leuten in der Gegend einen Eindruck von der Nachbarschaft. Pass aber auf, dass das Ganze nicht zu auffällig ist, sonst wird vielleicht noch die Polizei oder das Ordnungsamt gerufen. Hier bekommst du im Falle eines Mehrfamilienhauses außerdem einen Eindruck, wie die anderen Bewohner des Hauses drauf sind. Wohnen dort viele Eigentümer? Wird dort sehr gut auf alles aufgepasst und die gesamte Anlage in einem guten Zustand gehalten? Das alles interessiert dich…

Was ist im Kauf mit inbegriffen?

  • Keller Mitbenutzung?
  • Gibt es einen Wäsche- und Trockenraum?
  • Stellplatz bzw. Garage? Für diese kannst du je nach Lage 20 – 200€ im Monat mehr verlangen.
  • Küche?
  • Schränke?
  • Möbel?
  • Deko?
  • Satellitenschüssel?

Böse Mängel erkennen

  • Schimmel; sorgt für ungesunde Raumluft und zerstört die Wandbeschichtung
    • Die Luft ist feucht und muffig
    • In Ecken und hinter Möbel schauen, die an der Wand stehen
    • Vor allem an Außenwänden oder Wänden zum Bad
    • Dieses Feuchtigkeits-Messgerät oder dieser Hygrometer helfen beim Erkennen von Schimmel
  • Hausbock; ein Käfer, der den Dachstuhl zerstört
    • Kommt bei Fichtenholz vor
    • Ovale (Ausflugs-)Löcher im Holz
    • Mehl auf dem Boden
    • Knabbergeräusche
    • „Krampfadern“ auf der Oberfläche, die durch Ankratzen eine Überraschung offenbaren
  • Hausschwamm; Pilz, der sich am Holz ansetzt
    • Benötigt feuchtes Holz; generell nie gut
    • Würfelartiger Zerfall des Holzes
    • Mycelyenbefall (fadenförmiges Geflecht) des Holzes

Merke: In den ersten drei Jahren sollten die (Netto)Renovierungskosten nicht höher als 15% der Anschaffungskosten (also Kaufpreis + Nebenkosten) sein. Dadurch entstehen sonst steuerliche Nachteile. Diese 15% beziehen sich aber nur auf das Gebäude und nicht auf das Grundstück. Dieses musst du bei einer Wohnung in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) anteilig rausrechnen. Auch hier gilt: Lieber mal etwas konservativ rechnen und Puffer lassen.

Beispiel:

Kaufpreis 100.000€
Nebenkosten: 10.000€
Grundstückswert anteilig: 20.000€
Maximale Renovierungskosten = (Kaufpreis + Nebenkosten – Grundstückswert) * 0,15


(100.000€ * 10.000€ – 20.000€) * 0,15 = 13.500€

Geräte, die zur Wohnungsbesichtigung hilfreich sind

Diese Unterlagen und Informationen brauchst du vom Makler / Verkäufer

  • Mit welchen laufenden Einnahmen / Kosten musst du als Vermieter rechnen?
  • Kosten für Hausverwaltung und Hausmeisterservice. Wie hoch ist der Anteil der Kosten, die du auf den künftigen Mieter umlegen kannst? (siehe Umlegbare & nicht umlegbare Nebenkosten als Vermieter (Liste 📝!))
  • Aktueller Vermietungsstand, aktuelle Vermietungspreise: Wie ist der Vertrag gestaltet?
  • Erschließungs- / Bebauungspläne anschauen, Renovierungsmaßnahmen besprechen
  • Stehen im Umfeld der Immobilie Erweiterungsmaßnahmen an? Sind diese eventuell nicht durch die Rücklagen gedeckt?
  • Die Protokolle der Eigentümerversammlungen – was wurde hier beschlossen?
  • Aktueller Wirtschaftsplan – wie hoch sind die Rücklagen?
  • (Aktueller) Grundbuchauszug – nicht älter als drei Monate
  • Mietverträge inkl. Nachträgen und Mieterhöhungsschreiben
  • Kautionsübersicht
  • Übersicht Rechtsstreitigkeiten
  • Wohnflächenberechnung und Grundrisse (siehe Wohnfläche berechnen – so geht’s (Einfache Anleitung ✅!))
  • Auskünfte über Altlasten
  • Die letzten 2 – 3 Nebenkostenabrechnungen
  • Liste der Dienstleistungs- und Wartungsverträge
  • Energieausweis
  • Übersicht Versicherungen, eine Brandversicherung ist ein Muss

Je mehr dir der Makler oder Besitzer geben kann, umso besser wurde die Immobilie wohl gepflegt.

Nach der Wohnungsbesichtigung: Die Kaufentscheidung

Wenn du nun alle Fakten auf dem Tisch hast, lass dir bei deinem ersten Deal ruhig etwas Zeit. Denk aber auch daran: Der Deal muss nicht perfekt sein – nur gut bis sehr gut.

Perfekte Deals gibt es nicht. Auch keine fehlerfreien, das gilt insbesondere für den ersten Deal.

Dadurch, dass Verkauf und Beratung stets getrennt sein sollten, musst du alles, was der Makler dir erzählt, entweder selbst überprüfen oder dir genau belegen lassen. Egal, wie freundlich der Makler zu sein scheint, gehe lieber immer auf Nummer sicher und kontrolliere alles mehrfach. Am besten mit einem Freund oder Bekannten, der schon einmal oder häufiger eine Immobilie gekauft hat.
Am Ende des Tages wird der Verkäufer bzw. Makler in der Regel mehrere Interessenten haben, die die Immobilie zu einem vergleichbaren Preis erwerben möchten. Es hilft daher, einmal kurz die Brille des Verkäufers aufzusetzen: Die Motive sind natürlich nicht immer die gleichen, folgend habe ich dir aber mal ein paar gängige aufgelistet. Du musst herausfinden, welche genau die Person hat, mit der du verhandelst. Gelingt dir das, kannst du gegebenenfalls ein richtiges Schnäppchen erlangen.

  • Der Verkaufsprozess soll schnell und unkompliziert über die Bühne gehen.
  • Ich will mit angenehmen und freundlichen Menschen verhandeln.
  • Ich will, dass der neue Eigentümer den alten Mieter in der Wohnung behält.
  • Ich will mich mit meinem Verkauf gut fühlen und dem Käufer etwas Gutes tun. Die Gewinnmaximierung bzw. Geld im Allgemeinen spielt für mich nur eine untergeordnete Rolle.

Deshalb hilft es, gut vorbereitet zu sein, konkrete Ziele für die Verhandlung zu haben und das Ganze realistisch anzugehen. Generell sei hier nochmal gesagt, dass du mit deiner Immobilie als „kleine“ Kapitalanlage viele Optionen haben möchtest. Der Grundriss und die Lage sollten es ermöglichen, an unterschiedliche Bevölkerungsgruppen zu vermieten. Du solltest auch bei niedrigeren Mieteinnahmen noch gut dastehen. Es lohnt sich auch, die Option zu haben, einfach selbst in die Wohnung einziehen zu können, wenn man sie mal nicht mehr vermietet bekommt. Wie gesagt: Ich spreche hier wieder aus der Sicht einer Person, die sich 1 – 2 Wohnungen als Kapitalanlage zulegen will. Hier sollte man sich keine Spezialimmobilie aussuchen, bei der man bei einer kleinen Änderung der Variablen sofort in Schwierigkeiten gerät. Eine passiv gerechnet gute Rendite und gute Rücklagen geben einem häufig eben jene Optionen – im Idealfall sogar die Option, die Wohnung auch mal ein paar Monate leerstehen zu lassen, ohne dass es einem sofort das Genick bricht.

Experten-Tipp

Rechne die Immobilie nach der Wohnungsbesichtigung unbedingt mit meinem Excel Kalkulationstool durch und vergegenwärtige dir mit meinem kostenlosen Nebenkosten-Rechner, welche weiteren Kosten auf dich zukommen. Gut kalkuliert ist in diesem Fall buchstäblich die sprichwörtlich halbe Miete.

Fazit

Ich hoffe, ich konnte dir die wichtigsten Tipps, Tricks & Fragen für die Wohnungsbesichtigung erläutern. Falls du noch weitere Fragen hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!
P.s. Wenn die Wohnungsbesichtigung ein Erfolg war, solltest du schnellstmöglich schauen, dass du in den „Ready to buy“ Zustand kommst. Was das genau ist und, wie du diesen Zustand erreichst, erfährst du in diesem Video:

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Worauf muss ich bei der Wohnungsbesichtigung achten?

Wichtig bei der Besichtigung ist, dass du sowohl das Objekt von außen als auch den Zustand von innen systematisch bewertest. Hier gibt es eine kostenlose Checkliste für die wichtigsten Kriterien.

Welche Mängel gibt es und wie erkenne ich die?

Je nachdem, wann das Gebäude gebaut wurde, lassen sich potentielle Mängel ganz gut eingrenzen. Diese Liste zeigt die häufigsten Mängel bei Immobilien und, wie du sie erkennen kannst. Drucke sie dir unbedingt für die Wohnungsbesichtigung aus!

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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