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27. September 2020 Fabian

Wohnungskauf – Das ist der Ablauf (+Checkliste 📝)

Das Wichtigste zusammengefasst

Wie ist der Ablauf beim Wohnungskauf? Einfach und prägnant erklärt + kostenlose Checkliste zum Abhaken 🙌

Wenn der Wohnungskauf doch nur so einfach wäre…. Fakt ist: Willst du eine Wohnung nach der Wohnungsbesichtigung kaufen und bist dir mit dem Eigentümer / Makler über den Preis einig, gibt es noch etliche Schritte, bis die Immobilie in dein Eigentum übergegangen ist (und du sie vermieten, renovieren oder selbst bewohnen kannst). In diesem Beitrag habe ich dir für den Wohnungskauf den konkreten Ablauf in Form einer Checkliste zusammengefasst – am Besten druckst du dir den Artikel aus und gehst die Punkte sukzessive mit einem Textmarker durch.
Bevor du konkret den Verkauf inklusive Notartermin etc. angehst, solltest du noch einmal abchecken, ob du alle relevanten Punkte für den „Ready to Buy“ Zustand bereits erreicht hast:

Der Ablauf beim Wohnungskauf

  • [Käufer / Verkäufer]: Einigung über wesentliche Vertragsbedingungen
    • Den Kauf gut überlegen. Nicht beim erstbesten Objekt zuschlagen. Faustregel: 100 Immobilien recherchiert; 10 Besichtigungen; 3 Anfragen; 1 Kauf
    • Den Preis verhandeln! Den Preis verhandeln! Den Preis verhandeln!
    • Den Besitzübergang klären: Wann bekommt Käufer den Schlüssel? Tipp: Wenn du Käufer bist und noch einige Renovierungen geplant hast, bringt es dir einen entscheidenden Vorteil, wenn du möglichst schnell nach Beurkundung in die Wohnung kannst. Viele Verkäufer sind an dieser Stelle kooperativ und übergeben den Schlüssel direkt nach nach dem Notartermin…
  • [Käufer]: Die Finanzierungsanfrage bei der Bank einreichen
    • Hole dir immer mindestens drei Finanzierungsangebote bei unterschiedlichen Banken. Selbst wenn du denkst, dass du bei deiner Hausbank gut aufgehoben bist: Hole dir stets auch bei Direktbanken wie beispielsweise der Comdirect Alternativangebote ein. (siehe Hausbank oder Direktbank? So finanzierst du richtig 👍🏻)
    • Mache dir genaue Gedanken über die Art der Finanzierung, den Prozentsatz des Fremdkapitals, Sondertilgungsoptionen und vor allem auch die Nebenkosten. Der Cashflow deines Objektes sollte nie nie nie negativ sein, sondern sich rein aus den Mieteinnahmen tragen. (Tipp: Insbesondere die Kaufnebenkosten werden häufig durch die Bank nicht mitfinanziert (selbst bei 100% Finanzierungen). Sei dir deshalb genau über die Höhe der Nebenkosten im klaren und, ob du sie aus deinem Eigenkapital stemmen kannst. Ich verwende immer diesen Nebenkostenrechner, um die Höhe der Nebenkosten schnell bestimmen zu können.
  • [Bank]: Finanzierungsbestätigung ausstellen
  • [Käufer]: Finanzierungsbestätigung an Makler / Verkäufer weiterleiten. Tipp: Das muss schnell gehen! Die Finanzierungsbestätigung ist häufig das sprichwörtliche Zünglein an der Waage, weshalb Käufer den Zuschlag bekommen. Kläre schon vorher mit deiner Bank ab, dass du gewillt bist in eine Immobilie zu investieren. Dann bekommst du die Bestätigung in der Regel schon vorher oder binnen weniger Tage.
  • [Käufer / Verkäufer]: Organisation eines Notars sowie einem Termin bei diesem
    • Tipp: Mache einen Standard-Notar klar, zu dem du immer gehst. Das spart Zeit und Nerven, weil er dich, deine Daten und dein Geschäftsmodell schon kennt. Und nebenbei macht es auch nichts aus, bei der Beurkundung den Personalausweis zu vergessen, da er dich persönlich kennt 😉
  • [Verkäufer]: Übermittlung aller Angaben an den Notar (Namen, Anschriften, Geburtsdaten, Familien- und Güterstand sowie Personalausweis von Verkäufer und Käufer; Angaben der Immobilie)
  • [Notar]: Kaufvertragsentwurf und Zusendung an Verkäufer und Käufer. Diese melden ggf. Änderungswünsche
  • [Notar]: Einarbeiten von Änderungswünschen
  • [Käufer]: Banktermin zur konkreten Besprechung der Finanzierung, sowie Mitnahme der Grundschuldbestellung
  • [Notar / Verkäufer / Käufer]: Notartermin mit Verlesung des Vertrages, Eintragen der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank sowie Unterschriften aller Parteien unter dem Kaufvertrag
    • Personalausweis nicht vergessen
    • Deine Steueridentifikationsnummer nicht vergessen
    • Formular zur Bestellung der Grundschuld nicht vergessen
    • Tipp: Checke diese 3 Dinge jedes einzelne Mal, wenn du zum Notar gehst. Du glaubst gar nicht, wie oft ich schon wegen einer vergessenen Grundschuld noch einmal kommen musste…
  • [Käufer / Bank]: Finanzierung unterschreiben
  • [Notar]: Antrag für Eintragung der Auflassungsvormerkung durch Grundbuchamt
    • Die Vormerkung ist ein vertraglich-rechtliche Zusicherung des Erwerbs der Immobilie und erlaubt dir als Käufer, den Kaufpreis erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu zahlen
  • [Grundbuchamt]: Eintragung der Auflassungsvormerkung. Meine Erfahrung: Manche Grundbuchämter sind schneller, manche weniger schnell. Leider hast du keine große Handhabe über die Geschwindigkeit der Eintragung 😖
  • [Notar]: 2–4 Wochen nach der Eintragung erfolgt nun die Zahlungsaufforderung an den Käufer mit der im Kaufvertrag vereinbarten Frist
  • [Käufer / Bank]: Zahlung aller Positionen
    • [Bank]: Kaufpreis der Immobilie
    • [Käufer]: Zahlung der Notargebühr, entsprechend der eintreffenden Rechnung
    • [Käufer]: Zahlung der Grunderwerbssteuer, entsprechend der eintreffenden Rechnung
    • [Käufer]: Zahlung an das Grundbuchamt, entsprechend der eintreffenden Rechnung
  • [Notar]: Nach Zahlungseingang aller vier Positionen: Beantragung beim Grundbuchamt auf die Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer
  • [Grundbuchamt]: Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer
  • [Grundbuchamt]: Bestätigung an Verkäufer und Käufer, dass die Immobilie in den Besitz des Käufers übergegangen ist
  • [Verkäufer]: Übergabe des Schlüssels zum im Kaufvertrag festgelegten Termin

Ablauf Wohnungskauf: Mein Fazit

Obwohl ich den Ablauf beim Wohnungskauf schon etliche Male durchlaufen habe, treten immer Mal wieder unerwartete Einflüsse auf. Gerade bei den ersten Immobilien macht es daher Sinn, den Prozess schwarz auf weiß vor sich zu haben und die erledigten Punkte zu kennzeichnen.

Wohnungskauf Experten-Tipp

Da du möglichst schnell deine gekaufte Immobilie zu einem Cashflow-Objekt machen willst (egal, ob im Sinne einer Buy and Hold Strategie oder als Fix and Flip Objekt, kann ich dir nur ans Herz legen, mit dem Verkäufer über eine rasche Schlüsselübergabe (im Idealfall direkt nach Beurkundung) zu sprechen. Hört sich simpel an, macht aber einen riesen Unterschied!

Ich wünsche dir alles Gute und viel Erfolg mit deinem ersten Wohnungskauf. Auch wenn der Ablauf beim Wohnungskauf etwas kompliziert erscheinen mag, machen die meisten Positionen dennoch Sinn und sichern sowohl Käufer als auch Verkäufer bestmöglich ab. Wenn du weitere Fragen zu dem Prozess hast, lass mich das gerne in den Kommentaren wissen!

Dieser Beitrag war ein Auszug aus meinem Buch Old But Betongold, das den ersten Immobilienkauf von A-Z beschreibt. Falls dir der Beitrag gefallen hat, könnte Old But Betongold genau das Richtige für dich sein!

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, bis ich rechtlich Eigentümer einer Immobilie bin?

Die Dauer des Eigentum-Übergangs variiert sehr stark und hängt auch von den lokalen Grundbuchämtern, bzw. Verfügbarkeit von Notarterminen ab. Hier habe ich dir den genauen Ablauf beim Wohnungskauf zusammengefasst.

Wie kann ich den Ablauf beim Wohnungskauf beschleunigen?

Leider ist es nur schwer möglich, den Ablauf beim Wohnungskauf zu beschleunigen. Ein guter Tipp ist es dennoch, mit dem Verkäufer zu sprechen, ob man bereits nach dem Notartermin in die Wohnung darf, um ggf. Renovierungstätigkeiten zu starten. Das spart wertvolle Zeit und bares Geld.

Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungskauf?

In der Regel entstehen beim Kauf einer Wohnung Nebenkosten in Höhe von 5-10%. Diese können jedoch je nach Makler (Provision varriiert) und Bundesland (Grunderwerbssteuer). Dennoch solltest du die Nebenkosten für dein Objekt ganz genau kennen, da diese die bank in der Regel nicht mitfinanziert. Dieser Nebenkosten-Rechner gibt dir in nur wenigen Klicks die Nebenkosten für dein konkretes Objekt aus.

Falls du ein Immobilien-Deal auf dem Tisch liegen hast, der für mich passen könnte, würde ich mich freuen, wenn du an mich denkst. Mehr erfahren

Meine Empfehlungen

Leider wird im Internet rund um das Thema Immobilien & Vermögensaufbau viel Schrott angeboten. Deshalb habe ich dir hier eine Auswahl der empfehlenswertesten Produkte zusammengestellt, die ich selbst nutze oder schon selbst genutzt habe. Schau doch einfach Mal vorbei!
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Fabian Fröhlich
Alles, was ich in meinem Blog und Buch Old But Betongold beschreibe, habe ich selbst gemacht - und es hat geklappt. Ich habe mir ab dem Alter von 24 Jahren zusammen mit meinen Freunden und Geschäftspartnern in zwei Jahren einen Immobilienbestand von mehr als 20 Einheiten aufgebaut - und du kannst das auch!
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